Con đường hướng tới chuyên nghiệp

Tôn trọng công chúng

 

Tuân theo “Quy tắc vàng” – Muốn người khác đối xử với mình thế nào thì hãy đối xử

với họ như vậy.

 

Trả lời nhanh chóng khi được yêu cầu cung cấp thông tin.

 

Sắp xếp hẹn gặp và xem nhà/đất nhanh nhất có thể.

 

 

 

Gọi điện thoại nếu đến trễ hay phải hủy buổi hẹn hặp, buổi xem nhà/đất

 

Nếu một người mua tiềm năng quyết định không xem một ngôi nhà đang có người sử dụng, nhanh chóng giải thích với người môi giới đăng bản hoặc người chủ nhà.

 

Ăn mặc thời trang hợp thời khi giao tiếp với các bên.

 

Khi vào một ngôi nhà, đảm bảo mọi tình huống bất ngờ đều được xử lý thích hợp, ví dụ như thú nuôi trong nhà.

 

Để lại danh thiếp nếu không trái với các thông lệ địa phương.

 

Không bình phẩm khuyết điểm của ngôi nhà khi có mặt chủ nhà.

 

Thông báo cho chủ nhà khi rời khỏi sau khi đã xem xong nhà.

 

Khi xem một ngôi nhà đang có người sử dụng, luôn nhớ bấm chuông hay gõ cửa và giới thiệu bản thân trước khi vào nhà. Gõ cửa và giới thiệu bản thân trước khi bước vào một căn phòng đang đóng cửa.

 

Luôn xuất hiện trong phong cách chuyên nghiệp; ăn mặc phù hợp và ô tô sạch sẽ.

 

Nếu chủ nhà có ở nhà trong buổi xem nhà, phải hỏi sự cho phép của họ trước khi sử dụng điện thoại cố định hay nhà vệ sinh.

 

Khuyến khích người ủy thác hay những người môi giới khác liên hệ trực tiếp những vấn đề thắc mắc với đại lý ủy thác hay người đại diện của họ.

 

Nói chuyện rõ ràng, không sử dụng thuật ngữ, tiếng lóng gây khó hiểu cho người khác.

 

Cần nhận biết và tôn trọng những khác biệt về văn hóa.

 

Thể hiện sự lịch sự và tôn trọng với tất cả mọi người.

 

Ghi nhớ và hoàn thành công việc trước hạn chót.

 

Chỉ hứa khi nào bạn chắc chắn có thể thực hiện và luôn phải giữ lời hứa.

 

 

Tôn trọng tài sản

 

 

 

 

 

 

1.

 

 

 

2.

 

 

 

3.

 

 

4.

 

 

 

5.

 

 

6.

 

 

 

 

7.

 

 

 

 

8.

Có trách nhiệm với tất cả những người mà bạn cho phép vào ngôi nhà đã được đăng bản.

 

Không bao giờ cho phép người mua vào ngôi nhà đã được đăng bản mà không có người đi kèm theo.

 

Khi xem nhà/đất, giữ tất cả các thành viên trong nhóm đi cùng với nhau.

 

Không cho phép bất kỳ ai tiếp cận BĐS không có người đi kèm mà không được cho phép trước.

 

Chỉ vào nhà khi được cho phép thậm chí khi bạn đã có trong tay chìa khóa.

 

Khi chủ nhà vắng mặt, rời khỏi ngôi nhà như khi bạn đi vào (đèn, lò sưởi, điều hòa, rèm cửa…). Nếu nhận thấy có gì đó không ổn (VD: bị phá hoại) liên hệ ngay lập tức với người môi giới đăng bản.

 

Chu đáo với ngôi nhà của người bán. Không cho phép ai tới ăn, uống, hút thuốc, xả rác, sử dụng đồ phòng tắm, phòng ngủ hay mang vật nuôi vào nhà… Rời khỏi ngôi nhà như khi bạn vào trừ khi có những chỉ dẫn khác.

 

Sử dụng lề đường; nếu thời tiết xấu, tháo giày khi vào trong nhà.

 

 

Tôn trọng người môi giới khác

 

 

 

1.

 

 

 

2.

 

 

3.

 

 

 

4.

 

 

 

5.

 

 

 

6.

 

 

 

7.

 

 

8.

Thể hiện bạn là một chuyên viên địa ốc và trạng thái chuyên nghiệp trong giao tiếp với người chuyên viên địa ốc khác.

 

Trả lời những cuộc gọi, fax và e-mail từ đại lý môi giới khác nhanh chóng và lịch sự.

 

Cần biết rằng những tài liệu điện tử đính kèm dung lượng lớn hay những bản fax dài có thể gây khó khăn đối với người nhận.

 

Thông báo cho người môi giới đăng bản nếu nhận thấy có thông tin không phù hợp trong việc đăng bản.

 

Chia sẻ những thông tin quan trọng về BĐS, bao gồm sự có mặt của thú nuôi, hệ thống an ninh và liệu người bán sẽ có mặt hay không trong khi tới xem nhà.

 

Thể hiện thái độ lịch sự, đáng tin cậy và tôn trọng với những người chuyên viên BĐS khác.

 

Tránh thể hiện thái độ ưa chuộng hay sử dụng ngôn ngữ chê bai khi không phù hợp.

 

Đừng trông chờ vào ngôi nhà đã mở sẵn cửa của những người môi giới khác hay những sự kiện tương tự.

 

 

58

 

 

 

9.         Nhanh chóng trả lại chìa khóa.

 

 

 

10.

 

 

11.

 

 

12.

Cẩn thận đặt lại chìa khóa vào hộp khóa sau khi đã xem nhà.

 

Để thành công trong công việc cần phải có sự tôn trọng lẫn nhau.

 

BĐS là ngành kinh doanh uy tín. Những gì bạn làm hôm nay có thể có hiệu quả tới uy tín và công việc của bạn trong nhiều năm tới.

 

Con đường hướng tới chuyên nghiệp

Nghĩa vụ đối với công chúng – P2

D gọi đến văn phòng của người môi giới A chiều hôm ấy để gặp B. Người môi giới B gặp D và quyết định D cũng có khả năng chi trả cho mức giá 80,000 USD. D nói với người môi giới B rằng anh cũng là giáo viên mới chuyển đến trường trung học Northwest nhưng anh là người da đen. Người môi giới B chỉ tìm được cho D một căn nhà trong khu phố người lai. D đã yêu cầu là muốn tìm nhà gần trường trung học nhưng người môi giới B trả lời rằng anh không tìm được ngôi nhà nào thoả mãn điều kiện của D.

 

Ngày hôm sau, D đến gặp C và kể lại vấn đề của anh khi tìm nhà gần trường

và biết được rằng người môi giới B đã chỉ cho C một số căn nhà gần trường. D đã

 

đệ đơn lên Hiệp hội Người môi giới khiếu nại rằng người môi giới B đã phân biệt

đối xử chống lại anh và gia đình anh ta bằng cách cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp không công bằng.

 

Đơn khiếu nại được xem xét bởi Uỷ ban khiếu nại. Người môi giới B bị cáo

buộc vi phạm Điều 10 Bộ luật Đạo đức. Trong buổi điều trần, B đã thừa nhận rằng anh ta đã không nỗ lực hết sức để giới thiệu cho D mội ngôi nhà trong khu phố gần trường trung học như anh đã làm với C bởi anh cảm thấy D và gia đình anh ta sẽ cảm thấy thoải mái hơn khi sinh sống với những người hàng xóm cùng chủng tộc.

 

Ban điều trần ra kết luận người môi giới B vi phạm Điều 10 của Bộ quy

tắc

Để đảm bảo thực thi đúng Pháp luật về đạo đức nghề nghiệp, Hiệp hội người

môi giới có quyền yêu cầu người môi giới tham gia các hoạt động đào tạo về bình đẳng trong BĐS và coi đây như là một điều kiện để duy trì tư cách thành viên và người môi giới luôn được khuyến khích tham gia những khoá đào tạo này.

 

Bình đẳng trong Bộ quy tắc đạo đức không chỉ thể hiện đối với đối tượng

được cung cấp dịch vụ, Điều 10 còn kêu gọi những nhà môi giới không phân biệt đối xử với trong việc lựa chọn và duy trì mối quan hệ với “các nhân viên và nhà thầu độc lập, là những người cung cấp các dịch vụ liên quan đến BĐS cùng với đội ngũ nhân viên quản trị và văn phòng, những người trực tiếp hỗ trợ họ.” (tiêu chuẩn

10-4)

Nghĩa vụ đối với công chúng – P2

Thị trường bất động sản – P2

Vai trò

 

Thị trường BĐS gắn chặt với một lượng tài sản lớn cả về quy mô kích thước

và giá trị của nhiều mặt trong nền kinh tế quốc dân hiện nay. Thị trường này là nguồn không thể thiếu bổ sung cho ngân sách nhà nước. Thực tế cũng cho thấy tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.

 

Thị trường BĐS có quan hệ chặt chẽ với các thị trường tài chính, thị trường

tín dụng, thị trường lao động, thị trường xây dựng… do vậy, thị trường BĐS có khả năng kích thích phát triển sản xuất, trao đổi ở những thị trường khác. Tuy nhiên

cũng chịu ảnh hưởng qua lại từ những thị trường này

 

Không chỉ kích thích sản xuất phát triển, tăng ngân sách nhà nước, thị trường

BĐS còn cung cấp một lượng lớn nhà ở và văn phòng phục vụ cho nhu cầu dân cư trong hiện tại và tương lai.

 

Phân loại

 

Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất

tương đối

Trên góc độ quản lý nhà nước, đáng chú ý nhất là cách phân loại theo thứ tự

thời gian BĐS tham gia thị trường (các cấp thị trường), trong đó:

 

 Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử

dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).

 Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.

 Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được

mua hoặc thuê.

 

Môi giới bất động sản

 

Môi giới được hiểu đơn giản là hoạt động trung gian, làm cầu nối trong đàm

phán và giao dịch thương mại. Hoạt động môi giới thường được trả công theo một tỷ lệ nhất định nào đó trên tổng giá trị hợp đồng đàm phán và giao dịch, được gọi là hoa hồng. Trong một giao dịch BĐS, chính các quyền liên quan đến BĐS mới được

 

14

 

 

 

luân chuyển, chuyển giao trong quá trình giao dịch chứ không phải là BĐS như

nhiều người lầm tưởng. Vì vậy có thể hiểu: “Môi giới bất động sản là hoạt động của chủ thể (một cá nhân, một hãng hay một tổ chức) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác, thiết lập các giao dịch thương mại hướng tới các đối tượng là các quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản dẫn tới sự thay đổi ở khía

cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản đó”.3

 

Thị trường bất động sản – P2

Hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế cả về số lượng, chủng loại và chất lượng

 

Thông thường, hàng hoá trên thị trường bất động sản thường được phân chia thành hai loại: đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong (nhà ở, công trình…). Tuy nhiên, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, giao dịch bất động sản có yếu tố đất đai chỉ là giao dịch QSDĐ.Trong khi đó, nhà và các công trình khác có thể thuộc sở hữu tư nhân. Chính vì vậy, thị trường bất động sản ở nước ta là thị trường giao dịch quyền sở hữu nhà, các công trình khác và giao dịch QSDĐ.

Trên thị trường bất động sản ở nước ta, hàng hoá “quyền sử dụng đất” được hình thành trên cơ sở nhà nước giao và cho thuê đối với các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế. Các tổ chức và cá nhân này có QSDĐ. Giao dịch về đất giữa các tổ chức và cá nhân là giao dịch về QSDĐ. Thựck hiện quy định của Luật đất đai, Nhà nước đã giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất tiến hành đăng ký sử dụng. Trong giai đoạn 1996 – 2000, Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các hộ nông dân, các nông trường, trại trạm; trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (chiếm 17% tổng quỹ đất chuyên dùng cả nước). Lượng đất đai đã được giao hoặc hợp thức hoá quyền sử dụng này đã bước đầu tạo nên lượng hàng hoá nhất định cho thị trường bất động sản, mở ra cơ hội cho những người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất có hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu cho đầu tư phát triển .

Tuy nhiên, hiện nay còn khoảng 7% số đối tượng là 2% số diện tích đất nông nghiệp, 65% số đối tượng và 60% diện tích đất lâm nghiệp, 65% số đối tượng và 75% diện tích đô thị, 52% số đối tượng và 55% diện tích đất ở nông thôn chưa có GCN QSDĐ để đủ điều kiện tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật.

Việc chậm cấp GCN QSDĐ nêu trên là do việc xin cấp GCN gặp nhiều khó khăn, thủ tục rườm rà, tốn kém. Để được cấp GCN QSDĐ, người dân phải làm thủ tục khai báo, xác nhận từ cơ sở lên cấp huyện hoặc tỉnh, đồng thời, phải nộp tiền sử dụng đất với mức nộp là 20% đến 40% tiền sử dụng đất tính trên giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Đối với hàng hoá bất động sản là vật kiến trúc đã xây dựng xong có thể chia thành 4 loại là: nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán; bất động sản công nghiệp (nhà xưởng, kho, mặt bằng sản xuất…); văn phòng cho thuê và khách sạn; bất động sản thương mại (cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thương mại…). Kể từ khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường, thị trường nhà ở phát triển rất sôi động, lượng nhà ở là hàng hóa tăng lên nhanh chóng. Các nguồn cung nhà ở bao gồm: Nhà nước thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xâyd ựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; các cá nhân kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, mặc dù có xu hướng tăng lên (hiện nay, cả ở nước có 701.409.505m2 nhà, trong đó nhà đô thị là 144.492.951m2, nhà ở nông thôn là 556.916.590m2) nhưng lượng nhà ở có chất lượng cao còn chiếm tỷ lệ thấp. Trong quỹ nhà và đất ở này, có một bộ phận được trao đổi, mua bán và chuyển nhượng. Tính đến cuối năm 2000, Nhà nước bán nhà ở cho người đang thuê kèm theo chuyển nhượng QSDĐ với 3.281.260m2, chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế cả về số lượng, chủng loại và chất lượng

Các nhân tố phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản – P2

 

· Sự đa dạng của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản càng phát triển thì càng có nhiều và nhiều loại hình chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản. Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản bao gồm:

+ Cá nhân:

Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem bất động sản để góp vốn liên doanh… Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người mua, người đi thuê…

+ Doanh nghiệp

Các doanh nghiệp tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản cả về phía cung và cầu. Các doanh nghiệp mới thành lập, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc chuyển đổi vị trí sẽ có nhu cầu về mua, đi thuê hoặc nhận vốn góp liên doanh bằng bất động sản, do đó tạo nên cầu về hàng hoá bất động sản trên thị trường. Ngược lại, một số doanh nghiệp nắm giữ bất động sản có nhu cầu bán, cho thuê (hoặc bất động sản đi thuê nhưng muốn thuê lại), góp vốn liên doanh bằng bất động sản sẽ tham gia làm tăng cung trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp còn tham gia trực tiếp vào quá trình phát triển và tạo lập hàng hóa trên thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất… Đây là loại doanh nghiệp tạo ra hàng hóa cho thị trường bất động sản.

+ Nhà nước.

Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường, đồng thời với tư cách là người tham gia trực tiếp vào hoạt động của thị trường bất động sản (vừa là người cung và người cầu bất động sản).

Với tư cách là người quản lý vĩ mô với hoạt động của thị trường bất động sản, Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường. Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển; thực hiện quản lý, giám sát, cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản. Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường bất động sản được thể hiện chủ yếu trên hai mặt: Thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường, đồng thời, thông qua việc quản lý thị trường để có biện pháp điều tiết quan hệ cung – cầu và giá cả, bình ổn thị trường. Ngoài ra, Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản như các chủ thể khác: vừa là người cung, vừa là người cầu bất động sản để thực hiện các chức năng quản lý của Nhà nước của mình.

Các nhân tố phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản – P2

Bài học về tác động của các chính sách điều tiết của Nhà nước

 

Các chính sách tài chính – tiền tệ có ảnh hưởng lớn tới thị trường bất

động sản. Nó có thể khiến cho thị trường nóng lên nhanh chóng rồi lại đột ngột suy giảm.

 

Lãi suất liên bang ở Mỹ giảm khiến cho lãi suất vay thế chấp có điều

chỉnh cũng giảm. Người dân ồ ạt mua nhà bằng các khoản vay thế chấp, đẩy giá nhà lên cao. Khi lãi suất tăng, mức lãi suất điều chỉnh của các khoản vay này cũng vì thế mà tăng theo. Thị trường bất động sản sụt giảm, giá nhà rớt xuống nhanh chóng. Những người đi vay thế chấp mua nhà, nhất là những người vay thế chấp dưới chuẩn không có khả năng trả lãi và thanh toán các khoản nợ đến hạn thì phải đối mặt với nguy cơ bị tịch thu nhà. Như vậy, việc

 

 

cắt giảm lãi suất với mục tiêu phục hồi nền kinh tế đang trên đà suy thoái của

Cục dự trữ liên bang Mỹ đã làm xuất hiện bong bóng bất động sản. Và cũng chính những tác động đến lãi suất với mục tiêu kiềm chế lạm phát thông qua việc tăng lãi suất đã làm vỡ quả “bong bóng” đó. Thị trường bất động sản sau một thời gian bùng nổ đã rơi vào khủng hoảng và để lại những hậu quả nặng nề.

 

Ở Việt Nam, kể từ khi thị trường tín dụng bất động sản phát triển thì

ảnh hưởng của các chính sách tài chính – tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước ngày càng rõ rệt. Trong bối cảnh lạm phát đang ở mức cao như hiện nay, việc kiềm chế lạm phát là một điều thiết yếu. Tuy nhiên, cũng cần nhìn từ bài học của Mỹ để thấy rằng, bất kỳ một sự tác động nào của Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong ngắn hạn cũng như dài hạn. Do đó, cần phải tính đến các khả năng có thể xảy ra đối với thị trường khi đưa ra các biện pháp can thiệp.

Bài học về tác động của các chính sách điều tiết của Nhà nước

Diễn biến bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2005 - 2008

 

Sự phục hồi của nền kinh tế Mỹ cùng với nguy cơ lạm phát gia tăng từ

những yếu tố cung cầu đã dẫn tới sự e ngại trong tâm lý một số người dân do người Mỹ có thói quen chi tiêu rất nhiều cho tiêu dùng. Do đó, Cục dự trữ liên bang Mỹ đã quyết định tăng lãi suất trở lại, đến tháng 8/2005, lãi suất liên ngân hàng định hướng của Mỹ đạt mức 3,75% và dự kiến sẽ còn tiếp tục tăng nên không còn là mức lãi suất hấp dẫn với những người mua nhà. Cơn sốt nhà tạm dừng lại. Bong bóng nhà đất bắt đầu xì hơi, kéo theo đó là sự sụt giảm liên tục ở nhiều nơi trên đất Mỹ.

 

 

Về giá nhà

 

Giá nhà vào những tháng cuối năm 2005 vẫn tăng nhưng với tốc độ

chậm lại. Giá trung bình những căn nhà đang sử dụng vào tháng 12/2005 là 211,000 USD, tăng 10,5% so với cùng kỳ năm 2004. Sang năm 2006, giá vẫn tăng nhưng ở mức thấp hơn và có dấu hiệu chững lại.

 

 

Từ biểu đồ trên, ta có thể thấy thị trường gần như đóng băng vào năm

2006. Giá tăng rất ít trong 3 qu‎ý đầu. Mức giá trung bình của các căn nhà đang sử dụng dao động xung quanh mức 221,900 USD, tăng 5% so với năm 2005. Trong đó, giá cao nhất nằm ở khu vực phía Đông với 342,700 USD, tăng 2,1% so với năm 2005 (năm 2005 là 335,300 USD). Tuy nhiên, đến cuối năm 2006, thị trường đã có biểu hiện xuống dốc. Chỉ số S/P500 về giá nhà quốc gia đã giảm 2,89 điểm từ 189,9 quý 3 xuống còn 187,31 vào quý 4 năm 2006. Lần đầu tiên trong vòng 10 năm, giá nhà ở San Diego năm 2006 giảm

1% so với năm 2005. Diễn biến thị trường khá phức tạp, giá tăng và giảm

khác nhau ở một số khu vực. Những khu vực trước đây giá tăng nhiều thì bây giờ cũng giảm nhiều, nơi nào giá tăng ít thì cũng giảm ít.

 

Năm 2007, giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng là 219,000

USD, giảm 1,5% so với năm 2006. Đặc biệt, tháng 12 năm 2007, giá nhà chỉ còn 207,000 USD, giảm tới 6% so với cùng kỳ năm 2006. Còn giá của những

căn nhà mới xây là 241,000, giảm 2,2%. [44]

 

Năm 2008, thị trường nhà đất của Mỹ vẫn tiếp tục những đợt sụt giá

liên tiếp trong tháng 1 và tháng 2 với mức giá 199,700 USD và 195,600 USD cho một căn nhà đang sử dụng. Tuy nhiên, vào tháng 3 năm 2008, mức giá

 

này đã tăng lên 200,700 USD. Đây là kết quả của những biện pháp cực mạnh

của FED nhằm cứu thị trường bất động sản đang trên đà suy thoái.

 

Về khối lượng giao dịch

 

Kể từ qúy‎4 năm 2005, thị trường đã có dấu hiệu chững lại. Năm 2006,

trong khi giá nhà, đất tại nhiều nước tăng cao thì thị trường bất động sản ở Mỹ lại khá trầm lắng. Số nhà mới xây trong tháng 2 năm 2006 giảm tới 4% so với tháng 1, từ 882,000 nhà xuống còn 848,000 nhà, đây là mức giảm mạnh

nhất trong 6 năm qua.

 

Số lượng giao dịch trung bình của các căn nhà mới xây là 1,051,000

căn/tháng, giảm 18,08%, của các căn nhà đang sử dụng cũng giảm 8,45%. Đặc biệt, ở khu vực Arizona, một trong những khu vực từng được coi là điểm nóng, số lượng nhà rao bán là trên 50,000, tuy nhiên, trong số đó, gần một nửa vẫn chưa bán được.

Doanh số bán nhà mới tại khu vực Đông bắc Mỹ giảm mạnh nhất với

26,8% và khu vực miền Nam giảm 7%. Số lượng giao dịch nhà đang sử dụng tháng 7 năm 2006 là 6,33 triệu, giảm 4,1 % so với tháng 6/2006 và 11,2% so với tháng 7/2005. Tháng 8/2006, chỉ số xây dựng nhà của Mỹ giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm 2005.

 

Năm 2007 tiếp tục một năm thị trường đi xuống, với số lượng giao dịch

các căn nhà mới xây trong một tháng giảm kỷ lục với 26,17%, từ 1,283,000 xuống còn 776,000 căn, các căn nhà đã xây cũng giảm tới 12,75%, từ 7,076,000 xuống còn 5,652,000.

 

Tháng 12 năm 2007, theo quán tính xuống dốc của thị trường bất động

sản, khối lượng giao dịch và giá nhà đều giảm nhanh. Theo số liệu của NAR,

 

số lượng giao dịch các căn nhà đang sử dụng là 4,910,000 căn, trong đó, cao

nhất là khu vực phía Nam với 1,960,000 căn và thấp nhất là khu vực phía Đông Bắc với 840,000 căn.

 

Năm 2008 lại tiếp tục đánh dấu sự xuống dốc trong thị trường nhà đất ở

Mỹ khi khối lượng giao dịch liên tục giảm xuống. Số lượng giao dịch nhà đang sử dụng tiếp tục giảm trong tháng 1 với 4,890,000 căn. Tuy nhiên, sang tháng 2, số lượng này lại tăng lên ở mức 5,030,000, tháng 3 lại giảm xuống 4,930,000, khối lượng giao dịch vẫn tập trung nhiều nhất ở khu vực phía Nam [54]. Thị trường bất động sản đầu năm 2008 diễn biến thay đổi như vậy là do đang bắt đầu có những phản ứng trước các biện pháp của FED .

 

* Nhận xét: Trong giai đoạn 2001-3/2008, mặc dù thị trường bất động

sản diễn biến khá phức tạp và khác nhau ở một số khu vực nhưng nhìn chung vẫn thể hiện một sự bất ổn định bao trùm lên toàn bộ thị trường. Giá nhà được đẩy lên cao với những cơn sốt điển hình từ năm 2001 – 2005, sau đó, thị trường diễn biến khá trầm lắng và rơi vào khủng hoảng vào thời gian 2005 -

3/2008.

Diễn biến bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2005 - 2008

Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa

 

Theo định nghĩa của kinh tế học cổ điển, để của cải nói chung trở thành

hàng hóa thì xã hội phải có sự phân công lao động đến một mức độ nhất định, đồng thời phải có sự cách biệt tương đối giữa các chủ thể sản xuất. Đối với những hàng hóa đặc biệt thì phải có những điều kiện đặc biệt.

 

BĐS sẽ trở thành hàng hóa và là một hàng hóa đặc biệt nếu nó hội tụ

các điều kiện sau:

 

- BĐS phải là sản phẩm của lao động do con người bỏ công sức khai

phá, giữ gìn.

 

 

- BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải

có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà

nước và không gây ô nhiễm môi trường¼

 

- Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho

thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị trường và sự quản lý của Nhà nước.

 

- Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về BĐS tại một địa bàn

nhất định, trong một thời gian nhất định.

 

- Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho

chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị trường. Các quyền này đôc lập với các tính vật chất của BĐS. Khái niệm này nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình, tổ chức để các quyền liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.

 

Tuy nhiên, các cách hiểu trên đều có một điểm chung khái quát về thị

trường BĐS, đó là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện

 

thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Cụ thể hơn, đó là tổng hòa các quan

hệ trao đổi hàng hóa BĐS (các quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu về BĐS) và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS. Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường BĐS và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS, đó là thị trường nhà đất vì trong thị trường BĐS, thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt nhất và vận hành sôi động nhất. Thị trường nhà đất được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Quá trình trao đổi quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.

 

Trong thị trường bất động sản tồn tại hai hình thức kinh doanh. Đó là

kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản:

 

- Kinh doanh bất động sản: Theo định nghĩa của Luật Kinh doanh BĐS

Việt Nam thì: “Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.” [7] Các đối tượng thực hiện hoạt động này là các nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ phát triển BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền,

đất, công nghệ¼

 

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: “Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt

động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS”. [7] Tham gia vào hoạt động này có các công ty tư vấn đầu tư, các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lý BĐS, các đại lý

marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán¼

 

Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa

Thực trạng gắn kết giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản – P2

2.3.3.3 Giao dịch thứ cấp bất động sản còn gặp nhiều vướng mắc

Hiện nay, khi có nhu cầu về vốn, các nhà đầu tư thường dùng bất động sản để cầm

cố và thế chấp. Mặc dù việc cầm cố, thế chấp bất động sản đã có nhiều cải tiến, tuy nhiên vẫn còn nhiều vướng mắc về thủ tục, từ thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo, công chứng đến việc xác định giá trị tài sản thế chấp, cầm cố. Do đó, nguồn lực tài chính từ thị trường vốn để đầu tư vào bất động sản còn diễn ra rất chậm chạp làm cho các nhà đầu tư bất động sản mất đi rất nhiều cơ hội đầu tư. Bên cạnh đó, việc phát mãi các tài sản này gặp rất nhiều khó khăn về thủ tục hành chính, làm cho nguồn cung tín dụng của các trung gian tài chính cho các giao dịch bất động sản bị hạn chế và chậm chạp hơn. Ngoài ra, các bất động sản được cầm cố và thế chấp ở các tổ chức tín dụng không có tính thanh khoản do chưa được chứng khoán hóa. Nếu các tài sản này được chứng khoán hóa thì các tổ chức tín dụng sẽ có

 

- 28 -

 

 

 

một lượng vốn lớn để phục vụ cho các nhà đầu tư, chứ không chờ đến lúc thu hồi được

lượng tín dụng đã cho vay. Điều đó cho thấy, sự luân chuyển bất động sản từ tổ chức này đến tổ chức khác hay từ nhà đầu tư này đến nhà đầu tư khác trên thị trường tài chính còn gặp vướng mắc do thủ tục giao dịch và phát mãi bất động sản, đồng thời công cụ tài chính hỗ trợ chuyển nhượng bất động sản chưa được đa dạng hóa.

2.3.3.4 Nguồn vốn cho giao dịch và đầu tư bất động sản chưa được đáp ứng

Hiện nay, kênh tín dụng chính thức cho giao dịch và đầu tư bất động sản chủ yếu là

từ các tổ chức tín dụng trong nước. Tuy nhiên, kênh tín dụng này còn rất hạn chế, đặc biệt, đối với những dự án đầu tư lớn, các tổ chức tín dụng phải phối hợp mới có khả năng đáp ứng được một phần vốn cho các nhà đầu tư. Theo tính toán sơ bộ, chi phí xây dựng một đô thị như Phú Mỹ Hưng cần khoảng 8.6 triệu USD/ha. Như vậy tổng chi phí để xây dựng khu dân cư 20 ha khang trang khoảng trên 150 triệu USD. Đây là số tiền khá lớn đối với nguồn lực đầu tư của một doanh nghiệp hay một ngân hàng Việt Nam hiện nay.

2.3.3.5 Thời hạn tín dụng của thị trường vốn chưa tương xứng với thời hạn hoạt động

đầu tư kinh doanh bất động sản

Tất cả các nhà đầu tư bất động sản đều ý thức rằng, việc xây dựng chung cư, nhà

cho thuê, nhà trả góp là việc làm rất cần thiết, giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân thành phố. Tuy nhiên, khi xây dựng nhà cho thuê, nhà trả góp cho người dân (đặc biệt là người có thu nhập thấp) thì cần từ 20 đến 30 năm mới thu hồi được vốn. Do đó, nhà đầu tư rất cần nguồn tín dụng dài hạn để đầu tư kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, hiện nay, tín dụng trung – dài hạn trong các tổ chức tín dụng rất hạn chế. Các tổ chức tín dụng phải sử dụng khoảng 30% tín dụng ngắn hạn để cho vay trung – dài hạn cho nền kinh tế. Vì vậy, các nhà đầu tư bất động sản thường rất bị động trong việc vay vốn để đầu tư kinh doanh bất động sản. Vì vậy, các nhà đầu tư bất động sản thường rất bị động trong việc vay vốn để đầu tư kinh doanh bất động sản. Vì vậy, tín dụng của thị trường vốn chưa đáp ứng được điều kiện tín dụng về bất động sản.

Thực trạng này cho thấy, vai trò của thị trường vốn đối với thị trường bất động sản còn mờ nhạt, chưa đáp ứng được nhu cầu về vốn, về tính thanh khoản cho việc đầu tư vào bất động sản của các nhà đầu tư.

 

Thực trạng gắn kết giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản – P2

Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản

1.1.2.1 Cấp độ sơ khởi

Đây là giai đoạn mà tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này

chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.

1.1.2.2 Cấp độ tập trung hóa

Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất

đai, hạn chế về năng lực xây dựng không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.

1.1.2.3 Cấp độ tiền tệ hóa

Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp

phát triển bất động sản, do hạn chế về các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động sản cho đến khi được bán ra trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.

1.1.2.4 Cấp độ tài chính hóa

Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do

những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Trong cấp độ này, các thể chế tài chính. Các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thịt trường bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã được chứng khoán hóa với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là biện pháp “mạnh tay”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay thị trường bất động sản cũng đã ở cấp độ tài

 

 

 

 

chính hóa. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hóa thị trường

bất động sản.

Trong mỗi cấp độ phát triển thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi. Chẳng hạn như thị trường bất động sản nước Mỹ trong khoảng một thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường bất động sản nước Nhật từ năm 1956 đến nay đã trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị truờng bất động sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ giao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng phi mã trong hai năm 1992,1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.

 

Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản

Một số giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản Việt Nam – P1

Đổi mới chính sách thu tiền sử dụng đất.

Để khuyến khích hợp thức hóa bất động sản. đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng lượng hàng hóa bất động sản giao dịch trên thị trường chính thức, chính sách thu tiền sử dụng đất cần được sửa đổi và bổ sung như sau:

• Thực hiện không thu tiến sử dụng đất khi hợp thức hóa việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp đang sử dụng đất ở do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế từ ông, bà, cha , mẹ…để lại mà người nhận chuyển nhượng ,người thừa kế chưa có hồ sơ ban đầu (giấy tờ hợp lệ) về đất mà không thuộc đất nhà nước giao trước ngày 15/10/1993, các hình thức nhận chuyển nhượng nhưng người bán cũng không có giấy tờ hợp lệ trước ngày 1/10/2001 được nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thay người bán, lệ phí trước bạ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Đối với những trường hợp sử dụng đất bất hợp pháp (lấn chiếm đất công) trước ngày 15/10/1993, nay phù hợp với qui họach, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không nộp được tiền sử dụng đất thì ghi nợ cho người sử dụng đất hòan trả khi chuyển nhượng, thừa kế đất đai.

• Giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa thu tiền sử dụng đất với đền bù thiệt hại nhằm đảm bảo giảm chi phí cho người sử dụng đất theo hướng: Người được giao đẩ từ đất ở, đất chuyên dùng thì mức thu tiền sử dụng đất bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế trừ đi giá đất tính đền bù. Thu chên lệch giá chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất giao từ đất nôngnghiệp để sử dụng đất làm nhà ở, đất xây dựng công trình. Tức là tiền sử dụng đất được tính vào giá đất. đất ở chuyên dùng cho xây dựng công trình trừ đi chi phí đền bù theo giá đất nông nghiệp.

Một số giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản Việt Nam – P1

Phân loại thị trường Bất động sản căn cứ vào hàng hóa trên thị trường

• Thị trường đất đai:

Đây là thị trường cơ bản ra đời sớm nhất. Từ thửa sơ khai ngay khi đất đai sinh lợi nhiều cho con người và xuất hiện sự chiếm hữu tư nhân về đất đai. Trong xã hội có những người có đất và những người không có đất cần đất để sản xuất sinh họat. Nhà nước xác lập quyền sở hữu đất đai của các cá nhân, đất đai đựơc mua bán thỏa mãn cho người có nhu cầu. Khi pháp luật chưa công nhận sự tồn tại của thị trường đất đai nhưng việc mua bán đất vẫn được tiến hành do có nhu cầu thực sự trên thị trường và là đòi hỏi khách quan. Vì không có sự công nhận của pháp luật nên thị trường đó được coi như là thị trường “ngầm”. Khi pháp luật nhà nước công nhận thị trường mua bán đất lúc này thị trường mới được thực sự công nhận và có điều kiện phát triển.ở nước ta thị trường quyền sử dụng đất là còn khá mới mẻ và mới được hình thành ở một thời gian ngắn gần đây. đòi hỏi nhà nươc cần hòan thiện hơn các chính sách, hệ thống văn bản pháp qui . để thị trường hoạt động lành mạnh hiệu quả nhanh chóng.

ở một số nước thị trường này có hai loại : thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu và thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng

Riêng ở nước ta, do chế độ sở hữu và chính trị nhà nước ta qui định: đất đai thuộc sở hữu của tòan dân do nhà nước đại diện qủan lí. Do đó, trên thị trường chỉ duy nhất có một thị trường là thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không có thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản như một số nươc công nhận chế độ sở hữu cá nhân.

• Thị trường nhà ở

Nhà ở là một loại hình bất động sản quan trọng của thị trường bất động sản nó thỏa mãn được nhiều nhu cầu sinh họat của con người. Có khá nhiều loại hình nhà ở khác nhau được cung cấp trên thị trường như:

những căn nhà riêng biệt, các dãy nhà riêng biệt hoặc bán riêng biệt, các dãy nhà xây cùng một kiểu.Những nhà chung cư.Thị trường nhà ở thuộc khu vực công cộng (phục vụ cho đối tượng có thu nhập thấp). Bất động sản nhà ở được cung cấp bởi các doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản, các cá nhân, các hộ gia đình.phục vụ cho nhu cầu của người mua nhà để ở.

• Thị trường văn phòng

Khi việc kinh doanh hoạt động của các doanh nghiệp các tổ chức phát triển nhất là ở các thành phố lớn. Nhu cầu về hàng hóa bất động sản để làm địa điểm văn phòng giao dịch, trụ sở .. tăng lên rất nhanh. đáp ứng yêu cầu đó của các doanh nghiệp các công ty tư nhân cungcấp hàng hóa bất động sản làm văn phòng . để thỏa mãn được điều kiện làm văn phòng bất động sản đó phải có chất lượng, tiêu chuẩn hợp lí.

• Thị trường các của hàng bán lẻ

Nhu cầu hệ thống các cửa hàng , đại lí của các doanh nghiệp kinh doanh, xí nghiệp..làm cho thị trường này sôi động hơn rất nhiều trong thời gian này.mỗi một công ty khi tham gia thị trường kinh doanh đều cần hệ thống một cửa hàngbán lẻ phục vụ khách hàng tận tình. Hệ thống bán lẻ phát triển đó là mảnh đất màu mỡ cho thị trường các cửa hàng bán lẻ mà các doanh nghiệp không thể bỏ qua.

• Thị trường bất động sản công nghiệp: sân bay, đường giao thông, bến bãi.

Đây là loại hình bất động sản có gía trị rất cao, người tham gia tạo bất động sản cần có chuyên môn, nguồn vốn lớn. đặc biệt một số bất động sản phải do nhà nước đầu tư xây dựng rất ít khi cá nhân muốn tham gia đầu tư do vốn quá lớn thời gian thu hồi vốn lâu như: hệ thống đường sá, bến bãi.

Phân loại thị trường Bất động sản căn cứ vào hàng hóa trên thị trường

Những căn bệnh do côn trùng gây ra mà người dân xã Tân Lập hay mắc phải

Bệnh bướu cổ 4,6%, bệnh sốt rét 14%, bệnh nhiễm khuẩn 38%, bệnh về mắt 19,3%, bệnh tiêu hoá 18,3%, bệnh đau đầu 5,6%, thực tế có người mắc hai, ba bệnh

Như vây qua điều tra cho thấy thì bệnh mà người dân ở đây mắc phải chủ yếu là bệnh nhiễm khuẩn, bệnh tiêu hoá, bệnh đau mắt, bệnh sốt rét, bệnh đau đầu. Điều đó phản ánh rất rõ đặc trưng của điều kiện sống, sinh hoạt của người dân nơi đây, tuy thời tiết ở đây được thiên nhiên ưu đãi, so với mọi nơi khác có phần mát mẻ, dễ chịu. Song nhận thức của người dân ở đây về giữ gìn và bảo vệ môi trường còn thấp chưa thật sự quan tâm, chưa để ý đến sức khoẻ của của bản thân, gia đình và cộng đồng, từ công tác vệ sinh nhà cửa, đến vệ sinh cá nhân chưa được thường xuyên, hệ thống nước thải từ các công trình vệ sinh, nhà chăn nuôi, hố xí thải thẳng ngay ra vườn sau nhà gây bốc mùi xú uế, phân bã và nước tiểu trâu, bò bừa bãi dưới gầm sàn nhà ở, thùng chậu đựng nước ăn và sinh hoạt hầu như không có nắp đạy, quanh nhà cây cối, cỏ rả um tùm không được phát quang để cho ruồi, muỗi trú ngụ sinh đẻ và gây mầm bệnh cho con người

Bệnh đường ruột gây lên chủ yếu là do các loại vi khuẩn có trong nước, như vi khuẩn đại tràng, thương hàn, lỵ, tả … Ngoài ra nước tự nhiên và nước sinh hoạt còn có các loại vi khuẩn gây bệnh ỉa chảy ở trẻ em, ỉa chảy là loại bệnh lây lan chủ yếu ở phân người. Bên cạnh đó thức ăn, nước uống bị ô nhiễm có thể cũng là nguyên nhân gây ra bệnh ỉa chảy. Thực tế ở đây đa số các hộ dân đều đùng hố xí tạm bợ, đào một cái hố ở ngay sau vườn đặt hai cái cây ngang qua là xong, nhiều hộ không cần hố xí mà đi thẳng ra vườn bón cây một thể. 

Những căn bệnh do côn trùng gây ra mà người dân xã Tân Lập hay mắc phải

Kiến nghị đối với nhà nước trong thị trường BĐS

• Tiếp tục hoàn chỉnh để tiến tới ban hành Cơ chế tiếp nhận xử lý tổ chức tham gia Bảo hiểm tiền gửi. Nếu được thực hiện tốt thì lần đầu tiên Việt Nam sẽ có một cơ chế tiếp nhận và xử lý đồng bộ các ngân hàng khi khủng hoảng và đổ vỡ. Như vậy, kể từ nay các tổ chức tín dụng khi gặp sự cố, có nguy cơ dẫn đến đổ vỡ sẽ được tiếp nhận và xử lý theo một quy trình chuẩn, hạn chế hậu quả ở mức thấp nhất và bảo vệ quyền lợi của người gửi tiền. Bên cạnh đó, sẽ tạo ra một môi trường pháp lý cho việc giải quyết phá sản, giải thể phù hợp với đặc thù của hoạt động tiền tệ và ngân hàng, thiết lập được một tổ chức đầu mối chịu trách nhiệm trong xử lý khủng hoảng.

• Nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký bất động sản Cho dù thời điểm có thể nhanh, chậm tùy điều kiện và tình hình. Lý luận, kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam đã chỉ ra rằng, bất động sản cần phải được đăng ký. Đồng thời cần sớm hoàn thiện khung pháp lý về bất động sản đảm bảo đồng bộ, thống nhất. Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất; công khai hóa hoạt động kinh doanh bất động sản.

• Nghiên cứu ban hành Luật về thị trường thế chấp thứ cấp Đây là một văn bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó làm cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp bất động sản tạo ra. Để thị trường bất động sản phát triển bền vững và hệ thống ngân hàng có thể tài trợ một cách lành mạnh cho thị trường này cần phải có một hệ thống thế chấp thứ cấp mạnh và được quản lý tốt.

• Nghiên cứu ban hành Luật về quỹ tiết kiệm bất động sản. Về căn bản, mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều thiếu vốn. Vì vậy, quỹ tiết kiệm bất động sản là cầu nối trung gian giữa ngân hàng, công ty kinh doanh bất động sản và nhóm người cụ thể đó. Điều rất quan trọng để mô hình này thành công là một hệ thống ngân hàng lành mạnh, một hệ thống công ty kinh doanh bất động sản lành mạnh và một nhóm chủ thể kinh tế có tiết kiệm trong nền kinh tế.

• Nghiên cứu ban hành Luật về các loại hình quỹ đầu tư bất động sản Đặc biệt cần nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Đây là một loại hình quỹ thành công ở rất nhiều quốc gia, đặc biệt từ những năm đầu thế kỷ XX trở lại đây. Hiện tại, Việt Nam cần có thời gian để hình thành và phát triển những quỹ đầu tư tín thác bất động sản này. Tuy nhiên, đã có những quỹ tín thác đầu tiên đang được hình thành. Vì vậy, những năm tới, cùng với việc trưởng thành của nền kinh tế, việc ra đời một văn bản pháp luật là cần thiết để các quỹ đầu tư tín thác bất động sản hoạt động.

Kiến nghị đối với nhà nước trong thị trường BĐS

Thực trạng thị trường bất động sản thế giới

Mỹ được coi là trung tâm của cuộc khủng hoảng tài chính lần này và chịu nhiều tổn thất nhất. Bắt đầu từ khủng hoảng các hợp đồng cho vay bất động sản thế chấp, tổng số khoảng 12 ngàn tỷ USD, trong đó 3 đến 4 ngàn tỷ USD là dưới chuẩn, khó đòi. Những người không có khả năng trả nợ cũng được cho vay. Những hợp đồng đó được chuyên gia tài chính Phố Wall gom lại và phát hành chứng khoán phái sinh, được bảo đảm bởi những hợp đồng cho vay thế chấp này để bán ra trên khắp các thị trường quốc tế. Khi các chứng khoán này mất giá thảm hại, thị trường không có người mua, nên các ngân hàng, công ty bảo hiểm, các tổ chức tài chính nắm hàng ngàn tỷ USD chứng khoán đó không bán được, mất khả năng thanh khoản, và mất khả năng thanh toán, đi đến gục ngã hoặc phá sản. Chính phủ Mỹ đã đưa ra các gói giải pháp để mua những tài sản nhiễm độc đó, nay đổi hướng một phần 250 tỷ USD (trong gói 700 tỷ USD) mua cổ phần của các ngân hàng. Cho vay dưới chuẩn tăng mạnh là khởi điểm cho bong bóng bất động sản. Lợi nhuận đã tạo động lực khiến các ngân hàng xem nhẹ khả năng chi trả của khách hàng, đẩy mạnh cho vay cầm cố bất động sản.

Dư nợ cho vay cầm cố bất động sản tăng từ 160 tỷ USD (năm 2001) lên 540 tỷ USD (năm 2004) và nhảy vọt lên 1300 tỷ USD vào năm 2007. Ước tính tới cuối quý III/2008, hơn một nửa giá trị thị trường nhà đất Mỹ là tiền đi vay với 1/3 các khoản này là nợ khó đòi. Từ quý 4 năm 2002 đến quý 4 năm 2006, giá nhà đất đã tăng thêm 31,6%, tỷ lệ hàng năm là 7,1%. Điều này đã tiếp sức cho việc xây dựng nhiều hơn nữa, bắt đầu từ thị trường nhà ở, cuối cùng đạt đỉnh tại 2.070.000 trong năm 2005, tăng hơn 50% so với tỷ lệ của những năm bong bóng trước. Sự tăng lên trong giá nhà cũng có ảnh hưởng có thể dự báo lên tiết kiệm và tiêu dùng. Sự bùng nổ tiêu dùng trong giai đoạn này và tỷ lệ tiết kiệm giảm gần 1% trong giai đoạn 2005-07.Bong bóng bất động sản bắt đầu xì hơi sau khi giá nhà đất đạt đỉnh. Tỷ lệ bỏ trống đạt mức kỷ lục từ thị trường cho thuê đến sở hữu trong năm 2006. Quý 4 năm 2006, tỷ lệ nhà ở bỏ trống là hơn 50% so với thời kì cao điểm. Đến giữa năm 2007, giá trên toàn quốc đã đạt tới đỉnh cao nhất và bắt đầu đi xuống, quá trình này đẩy nhanh sự trượt giá trong năm 2007 và 2008. Điều này dẫn đến sự tăng nhanh trong lãi suất, đặc biệt là ở thị trường nợ dưới chuẩn. Trong khi thủ phạm chính trong thị trường vay thế chấp là các khoản vay dưới chuẩn, thì lý do chính để chứng minh cho việc này đó là những người đi vay dưới chuẩn thường dễ bị tổn thương nhất trong nền kinh tế. Họ là những người không có tiền hưu trí hay là gia đình để có thể vay mượn để chi trả các khoản thanh toán cho các khoản cầm cố. Và khi giá trị nhà quá thấp để có thể tiếp tục vay thêm, họ buộc phải chịu cảnh vỡ nợ đối với các khoản vay thế chấp trước đó.

Thực trạng thị trường bất động sản thế giới

Những điều cần lưu ý khi lựa chọn và bố trí các đồ dùng lớn trong văn phòng

Bàn làm việc: 

Phương vị lý tưởng cho bàn làm việc:

Phương án lý tưởng nhất để bài trí bàn làm việc trong phòng là: phía sau bàn làm việc là một bức tường dày, bên trái là cửa sổ, nhìn qua  cửa sổ là phong cảnh tự nhiên đẹp, cảnh sắc tươi tắn, ánh sáng trong lành, gió thổi vừa phải, đây chính là môi trường làm việc đẹp nhất. Nếu làm việc thế này thì đương nhiên tài năng sẽ được  phát huy, nhiệt huyết làm

việc lớn hơn. Trong không gian làm việc của bạn thì điều quan trọng đối với Phong Thủy là đặt trọng tâm ưu tiên vào vị trí của bàn làm việc. Bàn làm việc này được coi là trung tâm của phòng. Đó là nơi tác phẩm được thực hiện và ý tưởng được sinh ra. Bàn nên được bố trí để khi bạn đang ở vị trí của bạn ngồi bình thường, bạn sẽ có thể nhìn thấy lối đi vào văn phòng.

Hình dáng bàn làm việc cần phù hợp với đặc thù công việc của bạn. Có ba dạng bàn chính:

Bàn hình chữ nhật:

Bàn hình chữ nhật rất phù hợp cho những công việc văn phòng. Hình chữ nhật tạo ra năng lượng Thổ, hỗ trợ rất nhiều cho những công việc liên quan đến trí não. Hai bàn hình chữ nhật ghép lại với nhau tạo thành chiếc bàn làm việc hình chữ L, một hình dáng mang năng lượng Thổ rất mạnh. Bàn hình chữ L khiến cho người ngồi cảm thấy an toàn hơn so với bàn hình chữ nhật.

Nếu bàn làm việc của bạn hình chữ L, hãy kê bàn sao cho bạn có thể ra vào dễ dàng. Việc ra vào khó khăn sẽ khiến bạn cảm thấy bị gò bó trong khi làm việc.

Bàn hình tròn:

Bàn hình tròn tạo ra quá nhiều năng lượng dương, khiến cho người ngồi làm việc tại đây không thể tập trung hoặc ngồi lâu. Bàn tròn thường được chọn làm bàn hội nghị vì loại bàn này giúp khơi dậy những giải pháp sáng tạo.

Bàn hình vòng cung:

Rất phù hợp với những người làm công việc cần đến sự tập trung. Hình dạng vòng cung lưu giữ năng lượng ngay tại vị trí trung tâm (vị trí ngồi làm việc), điều này giúp tăng khả năng tập trung của người ngồi làm việc ở đó.

2.3.2. Máy vi tính:

Vị trí đặt máy vi tính:

Bản thân máy vi tính có sóng điện từ, đối với với những người làm bạn với máy tính, làm việc bằng máy tính trong thời gian dài thì ảnh hưởng của máy tính không thể xem nhẹ được. Cần chú ý đến phương hướng đặt máy tính để tránh được sóng điện từ, cũng chính là tránh được nhữung ảnh hưởng không tốt đến sức khỏe.      

Máy tính đặt ở nơi mà khi người ta đứng ở trước chỗ ngồi thì sẽ đối diện với bên trái bàn điện thoại. Đây là vị trí lý tưởng đối với những người thường dùng máy tính làm việc. Theo như phương vị học phong thủy thì chính là “long phạ xú, hổ phạ đông” (rồng sợ hôi thối, hổ sợ động), bên trái là phương may mắn, để máy tính là hợp lý nhất.

Hóa giải những nguy cơ mà máy tính mang tới:

Máy tính là một loại máy sinh tài tốt nhưng nếu hàng ngày đều ngồi trước máy tính, sẽ gây nên các vấn đề về sức khỏe như mỏi hông, đau lưng cũng như về tâm lý, tự khép kín mình. Cách khắc phục là có thể đặt một chiếc cột thạch anh hoặc đá thái cực phía trước máy tính để hóa  giải các nguy cơ về sức khỏe do bức xạ máy gây ra.

Những điều cần lưu ý khi lựa chọn và bố trí các đồ dùng lớn trong văn phòng

Một số quy tắc hoạt động của Quỹ đầu tư bất động sản

• REIT được tham gia bởi nhiều tổ chức và cá nhân với những trách nhiệm riêng biệt

- Công ty quản lý chịu trách nhiệm lựa chọn và quyết định kế hoạch kinh

doanh để thực hiện đầu tư vốn của quỹ

- Người nhận ủy thác và/ hoặc giám hộ chịu trách nhiệm trông nom tài sản của REIT và

giám sát hoạt động của REIT

- Tổ chức định giá tài sản xác định giá trị của toàn bộ hoặc một phần tài sản của REIT

theo định kỳ hoặc khi có yêu cầu đột xuất

- Công ty kiểm toán chịu trách nhiệm trong việc kiểm toán

- Công ty quản lý tài sản trực tiếp quản lý duy trì, cho thuê các tài sản hữu hình (cao ốc,

khách sạn, bãi đỗ xe, khu mua sắm,)

• Tính độc lập : Tất cả các thành viên tham gia vào REIT phải độc lập về lợi ích cá

nhân nhằm ngăn ngừa các giao dịch và quyết định kinh doanh không công bằng

• Ngăn ngừa sự lạm quyền : Có nhiều quy định nhằm ngăn ngừa khả năng lạm dụng

quyền lực của cá nhân hoặc nhóm các nhà đầu tư trong một REIT. Quy tắc này quy định một số tiêu chuẩn mà REIT phải tuân thủ, như số cổ phần tối thiểu (hay chứng chỉ quỹ) phải phát hành ra công chúng, số lượng tối đa cổ phần mà một nhóm cổ đông lớn nhất có thể nắm giữ, Các quy định liên quan cũng đưa ra những hạn chế khắt khe đối với các cổ đông chính (chiến lược) trong một số hoạt động kinh doanh của REIT và của riêng các cổ đông chính này.

• Quản lý rủi ro : Hoạt động quản lý rủi ro được yêu cầu nghiêm ngặt. Mỗi REIT phải

để một lượng nhất định tài sản của REIT dưới những dạng đầu tư có tính thanh khoản

cao như ký quỹ ngân hàng, trái phiếu, Danh mục đầu tư cũng được đòi hỏi quản lý

đảm bảo tối thiểu hóa rủi ro.

• Tính minh bạch : Mọi REIT phải chịu trách nhiệm nghiêm ngặt trong việc công bố

thông tin ra công chúng (bản cáo bạch, báo cáo tài chính định kỳ, thay đổi trong quản lý điều hành) theo yêu cầu của quy định pháp luật hiện hành về sự minh bạch.

Một số quy tắc hoạt động của Quỹ đầu tư bất động sản

Tổng quan thực trạng chính sách tín dụng của Việt Nam

Đến khoảng giữa năm 2008, lãi suất tăng cao đột biến do chính sách thắt chặt tín dụng nhằm ổn định thị trường tiền tệ. khi NHNN thực hiện cơ chế lãi suất thỏa thuận đối với cho vay trung hạn, các NHTM đã đẩy mức lãi suất cho vay rất cao, khoảng 18%. Mức lãi suất này đã hạn chế khả năng mở rộng tín dụng của các NHTM (mức tăng trưởng tín dụng quí I chỉ đạt 3,34%) Trên đây là biểu lãi suất cơ bản được ban hành bởi Ngân hàng nhà nước Việt Nam. Lãi suất mà các ngân hàng thương mại được phép cho vay không vượt quá 150% lãi suất cơ bản trên. Qua đó ta có thể thấy rằng lãi suất cho vay được duy trì ổn định trong một thời gian khá dài. Đây là công cụ cần thiết để nhà nước điều khiển tình hình kinh tế vĩ mô nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Đến tháng 3/2010, luồng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản được tháo gỡ khi Ngân hàng nhà nước ra chỉ thị cho các ngân hàng phải nhanh chóng hạ lãi suất cho vay, ngay lập tức thị trường bất động sản khởi sắc trở lại.

Đến nay, ngoài khối các NHTM Nhà nước, nhiều NHTMCP đồng loạt hạ lãi suất cho vay tối đa xuống còn khoảng 15% năm.4 Bên cạnh các chính sách về lãi suất, NHNN còn kiểm soát tình hình tín dụng trong nước thông qua việc "bơm" hay "hút" vốn ròng qua thị trường mở. Gần đây nhất là hoạt động hút vốn cuối tháng 5 (gần 8.400 tỷ đồng) nhằm kiềm chế tình hình lạm phát và bơm vốn hỗ trợ các ngân hàng thương mại hạ lãi suất trong tháng 6 (khoảng 21.000 tỷ đồng)5 Tuy thị trường bất động sản ở mỗi nước có một đặc điểm riêng, nhưng nhìn chung chúng đều chịu tác động mạnh mẽ từ chính sách tín dụng. Trình độ phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và thị trường tài chính nói chung quy định mức độ tương tác của các thị trường này và quy mô ảnh hưởng khi có khủng hoảng xảy ra. Qua những nghiên cứu về chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị trường bất động sản ở Mỹ, Thái Lan và Trung Quốc, ta có thể rút ra những bài học kinh nghiệm thiết thực cho Việt Nam

Tổng quan thực trạng chính sách tín dụng của Việt Nam

Các nhân tố chủ quan và khách quan ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS

Nhân tố con người – là nhân tố quan trọng, trực tiếp vận dụng các lí luận định giá vào việc định giá cụ thể. Định giá Bất động sản là hoạt động phức tạp, khó khăn hơn các loại tài sản khác vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn, thị trường bất động sản ở Việt Nam là thị trường không hoàn hảo, thông tin không rõ ràng, có nhiều biến động. Hơn nữa, phần lớn hoạt động định giá mang tính chủ quan vì vậy người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ, am hiểu về pháp luật xây dựng, kinh tế, tài chính, làm việc phải có tinh thần trách nhiệm cao, có khả năng phân tích, dự đoán các khả năng hiện tại và tương lai của tài sản…

Trang thiết bị kĩ thuật hỗ trợ công tác định giá bất động sản: Hiện nay mọi lĩnh vực hoạt động kinh tế đều phải cần sự hỗ trợ của thiết bị kỹ thuật. Trong định giá bất động sản còn rất cần đến sự hỗ trợ này vì muốn định giá được phải cần thông tin thị trường.

Nhân tố khách quan:

Hành lang pháp lí cho hoạt động định giá Bất động sản:

                Các chính sách, quy định của pháp luật về định giá. Đây là yếu tố tác động rất lớn đên hoạt động định giá bất động sản vì mỗi hoạt động kinh tế xã hội đều phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Hiện nay có một số quy định về định giá như:

• Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của chính phủ về thẩm định giá. Nghị định quy định cụ thể về:

• Các phương pháp định giá.

• Lựa chọn phương pháp định giá.

• Giá dịch vụ thẩm định giá.

• Doanh nghiệp thẩm định giá.

• Thẩm định viên về giá.

• Quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên hành nghề và doanh nghiệp định giá.

• Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được quy định trong Quyết định của Bộ tài chính số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 & Quyết định của Bộ tài chính số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005. Có 6 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là:

• TĐG 01 Giá trị thị trường làm cở sở cho thẩm định giá tài sản.

• TĐG 02 Giá trị phi thị trường làm cở sở cho thẩm định giá tài sản.

• TĐG 03 Những quy tắc nghề nghiệp thẩm định giá tài sản.

• TĐG 04 Báo cáo kết quả, hồ sở và những chứng thư thẩm định giá tài sản.

• TĐG 05 Quy trình thẩm định giá tài sản.

• TĐG 06 Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản.

• Luật đất đai.

• Luật kinh doanh bất động sản.

• Luật nhà ở.

• Luật dân sự.

Các nhân tố trên vừa có tác động tiêu cực, vừa có tác động tích cực đến hoạt động định giá. Các quy định làm căn cứ cho hoạt động định giá diễn ra bình thường và hợp pháp, đồng thời giúp cho hoạt động này phát triển đúng hướng có thể đem lại lợi ích cho cộng đồng; nhưng cũng có thể hạn chế sự phát triển.

Vậy việc xây dựng và hoàn thiện các tiêu chuẩn về định giá là một nhu cầu tất yếu và rất cấp bách với Việt Nam. Các tiêu chuẩn về định giá không chỉ hướng dẫn mà còn mang tính bắt buộc. Nó tạo khuôn khổ pháp lí cho hoạt động định giá, đồng thời tạo cơ sở xây dựng hệ thống quản lí hoạt động của ngành nghề này và hoạt động của các nhà định giá.

Các nhân tố chủ quan và khách quan ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS