Các nhân tố chủ quan và khách quan ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS

Nhân tố con người – là nhân tố quan trọng, trực tiếp vận dụng các lí luận định giá vào việc định giá cụ thể. Định giá Bất động sản là hoạt động phức tạp, khó khăn hơn các loại tài sản khác vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn, thị trường bất động sản ở Việt Nam là thị trường không hoàn hảo, thông tin không rõ ràng, có nhiều biến động. Hơn nữa, phần lớn hoạt động định giá mang tính chủ quan vì vậy người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ, am hiểu về pháp luật xây dựng, kinh tế, tài chính, làm việc phải có tinh thần trách nhiệm cao, có khả năng phân tích, dự đoán các khả năng hiện tại và tương lai của tài sản…

Trang thiết bị kĩ thuật hỗ trợ công tác định giá bất động sản: Hiện nay mọi lĩnh vực hoạt động kinh tế đều phải cần sự hỗ trợ của thiết bị kỹ thuật. Trong định giá bất động sản còn rất cần đến sự hỗ trợ này vì muốn định giá được phải cần thông tin thị trường.

Nhân tố khách quan:

Hành lang pháp lí cho hoạt động định giá Bất động sản:

                Các chính sách, quy định của pháp luật về định giá. Đây là yếu tố tác động rất lớn đên hoạt động định giá bất động sản vì mỗi hoạt động kinh tế xã hội đều phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Hiện nay có một số quy định về định giá như:

• Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của chính phủ về thẩm định giá. Nghị định quy định cụ thể về:

• Các phương pháp định giá.

• Lựa chọn phương pháp định giá.

• Giá dịch vụ thẩm định giá.

• Doanh nghiệp thẩm định giá.

• Thẩm định viên về giá.

• Quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên hành nghề và doanh nghiệp định giá.

• Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được quy định trong Quyết định của Bộ tài chính số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 & Quyết định của Bộ tài chính số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005. Có 6 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là:

• TĐG 01 Giá trị thị trường làm cở sở cho thẩm định giá tài sản.

• TĐG 02 Giá trị phi thị trường làm cở sở cho thẩm định giá tài sản.

• TĐG 03 Những quy tắc nghề nghiệp thẩm định giá tài sản.

• TĐG 04 Báo cáo kết quả, hồ sở và những chứng thư thẩm định giá tài sản.

• TĐG 05 Quy trình thẩm định giá tài sản.

• TĐG 06 Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản.

• Luật đất đai.

• Luật kinh doanh bất động sản.

• Luật nhà ở.

• Luật dân sự.

Các nhân tố trên vừa có tác động tiêu cực, vừa có tác động tích cực đến hoạt động định giá. Các quy định làm căn cứ cho hoạt động định giá diễn ra bình thường và hợp pháp, đồng thời giúp cho hoạt động này phát triển đúng hướng có thể đem lại lợi ích cho cộng đồng; nhưng cũng có thể hạn chế sự phát triển.

Vậy việc xây dựng và hoàn thiện các tiêu chuẩn về định giá là một nhu cầu tất yếu và rất cấp bách với Việt Nam. Các tiêu chuẩn về định giá không chỉ hướng dẫn mà còn mang tính bắt buộc. Nó tạo khuôn khổ pháp lí cho hoạt động định giá, đồng thời tạo cơ sở xây dựng hệ thống quản lí hoạt động của ngành nghề này và hoạt động của các nhà định giá.

Các nhân tố chủ quan và khách quan ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS

Quy trình định giá Bất Động Sản

 

Quá trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và lô gic, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho những định giá viên đạt đến một kết luận ước tính giá trị có cơ sở và có thể tin tưởng được

Quá trình định giá bao gồm các bước sau:

• Xác định vấn đề

• Lên kế hoạch định giá

• Thu thập và phân tích số liệu

• Lựa chọn phương pháp định giá

• Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá

• Lập báo cáo thẩm định giá

1.2.3.1. Xác định vấn đề định giá

Đây là bước đầu tiên của vấn đề định giá, xác định vấn đề định giá tức là xác định các vấn đề sau:

+ Nhận biết về vị trí, kích thước của khu đất đặc trưng và kiểu cách của công trình xây dựng trên khu đất, phân vùng , mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất (từ kế hoạch tổng thể đến kế hoạch chi tiết vùng …)

+ Miêu tả pháp lý: mã số, địa tầng, địa chỉ, đặc điểm vật chất.

Nhận biết về các quyền lợi đối với tài sản được đánh giá.

Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá, ví dụ như quyền sở hữu vĩnh viễn, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượng v.v…

+ Xác định mục tiêu thẩm định giá

Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường mở, giá trị đầu tư hay giá trị phục hồi.

Xác định định rõ định giá cho mục đích gì

+ Xác định ngày có hiệu lực thẩm định giá: ngày ước lượng giá trị phải được xác định cụ thể

+ Xác định phạm vi định giá: mô tả quy mô, xác định rõ cái gì được làm, cái gì không được làm

+ Xác định các điều kiện hạn chế khác: quyền khai thác trong lòng đất, không cung cấp lời khai trước tòa

1.2.3.2. Lên kế hoạch định giá

+ Lập lịch trình làm việc

+ Xác định nhu cầu về nhân lực: tùy theo quy mô của mỗi Bất động sản, nhu cầu về nhân lực khác nhau

+ Xác định các yếu tố cần nhận biết:

Các yếu tố cung và cầu thích hợp với các đặc tính và các quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường

Các yếu tố liên quan đến vùng, khu vực có bất động sản

+ Xác định nguồn thông tin:

• Các tài liệu về thị trường, các tài liệu so sánh

• Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất

• Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng.

+ Xác định chương trình nghiên cứu

• Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu

• Phân biệt việc nào có thể uỷ nhiệm

+ Xây dựng các biểu mẫu

Quy trình định giá Bất Động Sản

Tính cạnh tranh của hàng hóa trên thị trường bất động sản

Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất tốt nhất sẽ thấy điểm khác nhau trong việc linh hoạt thay việc sử dụng bất động sản đó, khả năng tạo thu nhâp của bất động sản.

Cạnh tranh trong cung, cầu và giữa cung và cầu. Nó được đo bằng giá cả của bất động sản đó trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định, có thể tăng hoặc giảm, nhà định giá cần xác định quan hệ để định giá chính xác.

Cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực, và giữa các khu vực trong nước trong thời điểm định giá, đó là sự không giống nhau về lợi thế của bất động sản đối với các địa điểm khác nhau.

Cạnh tranh trong sự thoả mãn nhu cầu của khách hàng, sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng, sẽ biến nhu cầu thành cầu trên thị trường, khi đó cầu sẽ tăng đối với loại bất động sản nào thoả mãn tốt nhất với họ.

 

• Các yếu tố về pháp lý liên quan đến Bất động sản:

Tình trạng pháp lý của Bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng…hiện có.

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với Bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với Bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp Bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).

Tính cạnh tranh của hàng hóa trên thị trường bất động sản

Đầu tư của các nước Đông Nam Á vào Việt Nam

Trong khối ASEAN đã có 8 nước đầu tư vào Việt Nam (Singapore, Thái Lan, Malaysia, Philippines, Indonesia, Lào, Brunei và Campuchia) với 653 dự án có tổng vốn đầu tư đăng ký 10.990,9 triệu USD, chiếm 24,2% tổng vốn đầu tư đăng ký của cả nước; vốn thực hiện đạt hơn 4.979,6 triệu USD bằng 45,3% tổng vốn đăng ký của cả nước. Trong đó, Singapore hiện không chỉ đứng đầu các nước ASEAN mà đang dẫn đầu trong tất cả các nước đầu tư vào Việt Nam xét về vốn đăng ký. Các dự án của khối ASEAN tập trung vào lĩnh vực dịch vụ, xây dựng khách sạn, văn phòng cho thuê. Hàn Quốc, Đài Loan và Hồng Kông là ba đối tác đầu tư quan trọng, chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng vốn ĐTNN tại Việt Nam. Hàn Quốc có 823 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký 4.712,2 triệu USD, vốn thực hiện 2.875,3 triệu USD, bằng 61% tổng vốn đầu tư đăng ký, đứng thứ 4/68 quốc gia và vùng lãnh thổ có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam. Qui mô vốn đầu tư là 5,7 triệu USD/ dự án, thấp so với mức bình quân của cả nước.

Đầu tư của Hàn Quốc tập trung vào lĩnh vực công nghiệp, nhất là sản xuất các sản phẩm xuất khẩu (chiếm 70,7%). Đài Loan là vùng lãnh thổ đứng thứ hai về đầu tư vào Việt Nam sau Singapore với 1.235 dự án còn hiệu lực, tổng vốn đầu tư 7.180 triệu USD, chiếm 24,6% tổng số dự án và 15,8% tổng vốn đầu tư; vốn thực hiện 2.788,9 triệu USD, bằng 38,8% tổng vốn đầu tư đăng ký. Đầu tư của Đài Loan tập trung chủ yếu vào lĩnh vực công nghiệp. Qui mô vốn đầu tư là 5,8 triệu USD/dự án, thấp hơn mức bình quân của cả nước, cho thấy các dự án của Đài Loan là các dự án nhỏ và vừa. Hồng Kông đứng thứ 5/68 nước và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam với 320 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đầu tư đăng ký 3,14 tỷ USD, vốn thực hiện 1.893,3 triệu USD, chiếm 60,2% tổng vốn đầu tư đăng ký, tập trung chủ yếu vào lĩnh vực dịch vụ (xây dựng khách sạn, văn phòng-căn hộ cho thuê) chiếm 53,3%.. Qui mô vốn đầu tư là 9,8 triệu USD/ dự án, thấp so với mức bình quân của cả nước. Như vậy, riêng ba quốc gia và vùng lãnh thổ châu á này đã đầu tư vào Việt Nam 2.376 dự án với tổng vốn đầu tư đăng ký 15,03 tỷ USD, chiếm 47,3% tổng số dự án và 33% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký tại Việt Nam.

Đầu tư của các nước Đông Nam Á vào Việt Nam

Mục đích nghiên cứu về thị trường BĐS

Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp.

 

Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình trạng suy thoái, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao. Từ năm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét. Nền kinh tế nước ta được chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quả quy mô đầu tư.

 

Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường BĐS.

 

Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS sẽ rạo ra những kết quả to lớn:

• Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư

• Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất

• Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ

• Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước…

 

Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:

• Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát triển mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường.

• Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của người dân tăng nhanh.

• Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động.

• Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở.

• Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.

• Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS.

 

Mục đích nghiên cứu về thị trường BĐS