Lợi ích của kiến trúc xanh

Trước hết, kiến trúc xanh mang đến cái lợi trực tiếp chứ không viển vông: giá điện ngày càng cao và nếu tuân thủ thiết kế xanh, hoá đơn tiền điện sẽ giảm rất nhiều do ta giảm được máy lạnh, điện chiếu sáng, điện nấu nước nóng… Chi phí y tế ngày càng cao, nên nếu thiết kế xanh, căn nhà sẽ có bầu không khí sạch, giảm thiểu bụi bặm và các hoá chất (có rất nhiều trong vật liệu xây dựng, đồ nội thất, các loại sơn, thảm…) giúp ta giữ gìn sức khoẻ, giảm các chi phí y tế…

Thứ hai, mối đe doạ từ sự xuống cấp của môi trường ngày càng sát sườn: những làng ung thư do môi trường bị ô nhiễm, thông tin về lượng bụi làm giảm chất lượng không khí của Hà Nội đến mức người ở Hà Nội 10 năm bị bệnh về hô hấp cao gấp nhiều lần người ở dưới 3 năm lại là một cảnh báo nữa; xuất hiện những căn bệnh như dị ứng triền miên vì không khí ở ngay trong nhà ngày càng xấu đi. Rồi tình trạng thiếu điện nghiêm trọng đang diễn ra vài tuần gần đây lại là một cảnh báo khác nếu cứ xây nhà mà chỉ dựa vào năng lượng điện để làm mát. 

Với tất cả những tác động gần, xa, những trách nhiệm cùng quyền lợi khái quát trên, ta gần như đoán chắc rằng, nhận thức và áp dụng “kiến trúc xanh” đang đứng ngay trước cửa ngõ nhà mình và không có cách nào khác hơn là phải chú ý và dần áp dụng nó thôi.

Kiến trúc với các vật liệu thân thiện với môi trường

Tổ chức Nghiên cứu Xây dựng Anh (Building Research Establishment – BRE) và một số nhà nghiên cứu tư nhân cùng đưa ra tiêu chí đánh giá công trình xanh vào năm 1990, mục đích là để chỉ đạo thực tiễn xây dựng kiến trúc xanh một cách có hiệu quả và giảm thiểu ảnh hưởng tiêu cực của xây dựng đối với môi trường khu vực và toàn cầu. Trước tiên, BRE cho rằng đối với hạng mục kiến trúc ở vào các giai đoạn khác nhau thì nội dung đánh giá tương ứng cũng khác nhau. Nội dung đánh giá gồm 3 mặt: Tính năng kiến trúc, thiết kế xây dựng và vận hành quản lý, trong đó đối với kiến trúc ở vào giai đoạn thiết kế, giai đoạn mới xây và giai đoạn mới xây xong và đang tu sửa thì đánh giá 2 mặt tính năng kiến trúc và thiết kế xây dựng, tính toán đẳng cấp BRE và chỉ số tính năng môi trường, đối với kiến trúc hiện có đang được sử dụng hoặc một bộ phận thuộc về hạng mục quản lý môi trường đang được đánh giá thì đánh giá 2 mặt tính năng kiến trúc, quản lý và vận hành, tính toán đẳng cấp BRE và chỉ số tính năng môi trường

Lợi ích của kiến trúc xanh

Cây xanh trong giải pháp thiết kế và tiết kiệm điện năng

2.1 Cây xanh trong quy hoạch:

Trong khu ở, cây xanh cần được quy hoạch làm 3 thành phần vành đai, công viên vườn hoa và đường phố

Giải pháp bố trí cây xanh đảm bảo các yêu cầu dẫn gió, chống ồn, chống bụi, cải thiện vi khí hậu trang trí, tạo cảnh quan. Chọn cây dễ trồng, dễ thích nghi, chịu gió bão tốt, ít rụng lá, không dẫn dụ côn trùng có hại….

2.2 Cây xanh trong công trình:

Thiết kế cây xanh trong công trình theo nguyên tắc làm mát, chắn năng mùa hè, cản gió lạnh mùa đông. Trong nhà thấp tầng không bố trí cây chắn gió hướng nam, rào cây hướng đó chỉ cao tối đa 0,7m, có thể trồng cây leo tường, trên mái để làm mát. Trong nhà chung cư cao tầng sử dụng cây xanh làm bộ lọc khí hậu của nhà bằng vườn trời, cây leo kết hợp với kết cấu chắn nắng, trồng cây trên mái.

3. Thiết kế thông gió tự nhiên:

3.1.1 Mục đích của tổ chức thông gió tự nhiên cho công trình nhà ở:

Nhằm giảm tiêu thụ năng lượng cho thiết bị thông gió, làm mát nhà ở.

3.1.2 Sự hình thành gió tự nhiên trong nhà:

Do phân bố áp lực khí động không đều trên các mặt nhà, chênh lệch nhiệt độ giữa các vùng nội và ngoại thất.

3.1.3 Các kiểu thông gió tự nhiên:

Thông gió chéo, thông gió 1 mặt, thông gió nhờ hiệu ứng ống khói.

3.1.4 Mối quan hệ giữa góc gió thổi, kích thước và hình dạng công trình với trường gió chịu chi phối bởi các mối quan hệ:

Chiều cao nhà và trường gió, Chiều dài nhà và trường gió,Chiều dày nhà và trường gió, Các kiểu mặt bằng và góc gió thổi tới trường gió

3.1.5 Các hiệu ứng gió cạnh công trình:

- Hiệu ứng xoáy xuống

- Hiệu ứng góc

- Hiệu ứng xoáy lên

- Hiệu ứng khe hở

Tổ chức thông gió tự nhiên trong quy hoạch tiểu khu xây dựng                                                                        

Mặt bằng có các kiểu bố trí: song song, cài răng lược, giật khấc. Dùng mạng giao thông để thông gió bằng cách đặt đường chính theo hướng gió. Lợi dụng địa hình để thông gió bằng cách bố trí công trình trên sườn dốc đón gió mát mùa hè và khuất gió mùa đông, có thể cải tạo, đào đắp địa hình để hỗ trợ. Mặt nước có thể làm độ gió thổi mùa hè giảm đi 10oC khi thổi qua, khu vực làm mát hiệu quả đạt đến 400m từ mép nước. Cây xanh có thể sử dụng làm đổi hướng gió và chắn gió trong quy hoạch. Bố trí nhà cao thấp hợp lý sẽ làm khả năng thông gió toàn khu có hiệu quả tốt.

 3.1.7 Tổ chức thông gió tự nhiên trong công trình nhà ở

Đối với nhà thấp tầng riêng lẻ nên bố trí hướng, sân, cây xanh, hồ ao chắn được gió lạnh mùa đông, đón được gió mát mùa hè. Trong nhà bố trí các phòng chính đầu hướng gió mát, các phòng phụ chắn gió lạnh mùa đông, thiết kế tạo hiệu quả phối hợp thông gió xuyên phòng và ống khói. Kết hợp việc mở cửa, tổ chức giếng trời với hành lang để thông gió trong nhà.

Cây xanh trong giải pháp thiết kế và tiết kiệm điện năng

Khái niệm định giá BĐS thế chấp

Định giá BĐS là một nghệ thuật hay là một khoa học về xác ĐG trị bằng hình thái tiền tệ của các BĐS tại một thời điểm nhất định, cho một mục đích cụ thể, có tính đến đặc điểm của BĐS va các nhân tố kinh tế, pháp lý tiềm ẩn, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư. ĐG BĐS thế chấp là cũng được định nghĩa như định giá BĐS nhằm mục đích là thế chấp BĐS.

- Tính khoa học thể hiện ở việc phân tích số liệu, tính toán giá trị của BĐS bằng toán học. – Tính nghệ thuật thể hiện ở kỹ năng nắm bắt thông tin, khả năng đưa ra các nhận định và hình thành các quan điểm riêng.

- Mục đích cụ thể: mục đích sử dụng đất quyết định đến giá trị của BĐS đó.

- Thời điểm cụ thể: giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể.

- Trong nhiều trường hợp, việc tính toán là rất đơn giản, kết quả ĐG dựa chủ yếu vào quan điểm riêng của người ĐG về việc sử dụng thông tin nào, lựa chọn mô hình toán học nào.

- Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết. Việc ĐG là cần thiết khi BĐS chuyển đổi chủ sở hữu hoặc sử dụng, gồm:

- ĐG mua và ĐG bán: ĐG mua và bán có điểm giống nhau là đều phải dựa vào giá thị trường. Đánh giá xem thị trường nóng hay lạnh không chỉ qua số lượng giao dịch mà cả tốc độ các giao dịch. Nhưng ĐG bán dựa trên nguyên tắc người bán luôn muốn BĐS đạt giá trị cao nhất. Còn ĐG mua, người ĐG dựa trên đặc điểm của khách hàng, khả năng tài chính và mong muốn của họ.

- ĐG thế chấp: chủ yếu gặp trong các giao dịch của các ngân hàng. Khi khách hàng muốn đi vay và có BĐS thế chấp, họ không chỉ cần tìm hiểu phương thức cho vay, cách thức thanh toán mà còn cả cách thức ĐG của các ngân hàng, từ đó có lựa chọn thích hợp.

- ĐG cho thuê: tương tự ĐG bán.

• ĐG bảo hiểm: thực chất là việc tính toán các chi phí cho việc sửa chữa, thay thế, tái tạo BĐS khi nó bị hư hỏng vì rủi ro. Nó tương tự như ĐG để đền bù giải phóng mặt bằng.


• ĐG đánh thuế: hầu hết các nước đều tính thuế dựa trên giá trị thị trường của đất đai. Ở Việt Nam chưa có thuế đất nhưng có phí trước bạ.


• ĐG hạch toán: chủ yếu gặp trong hạch toán kế toán.


• ĐG thừa kế: thực chất là ĐG tài sản trong quá khứ.


• ĐG đầu tư: thực chất là ĐG tài sản trong tương lai.


• ĐG phục vụ cho giải quyết tranh chấp, toà án: tương tự như ĐG thừa kế.

Khái niệm định giá BĐS thế chấp

Đánh giá hiệu quả sử dụng đất

· Hàm định giá thuê đất cho các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp

Để tiến hành các hoạt động sản xuất của mình, các doanh nghiệp công nghiệp cần đất để thiết đặt máy móc thiết bị sản xuất, xây dựng nhà kho, nhà làm việc, bãi đậu xe. Ngoài ra, các doanh nghiệp còn cần lao động, nguyên vật liệu. Để có đất, các doanh nghiệp phải thuê mướn. Giá thuê đất hay chi phí thuê đất là một hàm số phụ thuộc nhiều yếu tố. Các yếu tố đó sắp xếp tạo thành một hàm gọi là hàm định giá thuê đất của các doanh nghiệp.

 

Lợi nhuận của công ty nói chung là chênh lệch giữa giá bán sản phẩm với các chi phí sản xuất, vận chuyển và thuê đất, lợi nhuận được tính như sau:

 

3.1

 

Vì thị trường cạnh tranh hoàn hảo, lợi nhuận kinh tế tại điểm cân bằng của mỗi công ty bằng 0 nên:

 

3.2

Suy ra
3.3

 

Trong đó

G: giá thuê đất

Q: khối lượng sản phẩm

p: giá bán 1 đơn vị sản phẩm

c: Chi phí kinh tế (bao gồm tất cả các chi phí đầu vào mức sinh lợi liên quan, không kể đất đai) trong thời gian sản xuất ra Q khối lượng sản phẩm.

t: Cước phí vận chuyển

u: khoảng cách tới trung tâm

D: quy mô diện tích đất sử dụng

· Hàm định giá thuê đất cho khu vực sự nghiệp (công sở)

Các công sở có đặc trưng:

• Họ phải thu thập, xử lý và phân phối các thông tin một cách trung thực sẽ không có hiệu quả, không kịp thời sẽ bị ế, không đầy đủ sẽ giảm gía trị.

• Cần thiết phải quan hệ trực tiếp với khách hàng để có thể đánh giá thái độ của họ, thẩm tra lại thông tin và cho ra các quyết định tư vấn đúng đắn.

• Sản phẩm của hãng là những cuộc tư vấn, giả sử mỗi hãng trong năm thực hiện được A cuộc tư vấn. Tổng chi phí thường xuyên không phải là đất là C.

• Các nhà tư vấn phải đi từ công sở của mình đến trung tâm thành phố để tư vấn cho khách. Thời gian đi 1 km t phút/km. Cho phí đi lại cơ hội của các nhà tư vấn được xác định bằng tiền lương cho 1 phút và bằng W đ/km. Nếu công sở cách trung tâm thành phố k km thì chi phí đi lại của hãng là TC được xác định bởi công thức:

 

TC = A * u * t* W 3.4

Nếu giá của mỗi cuộc tư vấn là p thì việc xác định hàm thuê đất của các công sở cũng tương tự như hàm thuê đất của các doanh nghiệp công nghiệp

 

3.5

 

· Hàm định giá thuê đất cho dân cư đô thị

 

Trường hợp 1: Ta coi nhà ở như các hàng hoá khác có các yếu tố đầu vào của sản xuất xây dựmg không đổi, hàng năm ngành xây dựng xây được Q m2 nhà ở với gía nhà là p đ/m2.

 

Lợi nhuận xây dựng bằng tổng thu nhập trừ đi các khoản chi phí

 

Đánh giá hiệu quả sử dụng đất

Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà đất tại Hà Nội

Thị trường BĐS – nhà đất nói riêng và thị trường BĐS nói chung có vị trí rất lớn, có tầm quan trọng đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân. Sự phát triển của thị trường này kéo theo nhiều ngành kinh tế khác phát triển theo. Có thể nói đó là “hàn thử biểu” của nền kinh tế, khi nó phát triển là cả nền kinh tế bừng phát triển sôi động – biểu hiện của nền kinh tế tăng trưởng, phát triển, đất nước phồn thịnh, khi nó suy thoái thì thị trừơng nói chung và cả nền kinh tế đất nước sẽ đóng băng, tiêu điều, đình đốn (trừ trường hợp nền kinh tế bong bóng).

 

Thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung đã có từ lâu, có thể khẳng định nó có từ trước khi nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra đời. Thị trường BĐS – nhà đất Hà Nội đã phát triển qua các giai đoạn sau:

• Trước năm 1960 chủ yếu là tư nhân mua bán với nhau bằng sự thoả thuận và bằng tiền mặt hoặc vàng và chủ yếu không thông qua Nhà nước.

• Những năm 1974 – 1975 Hà Nội bán nhà cho dân trả dần thí điểm đầu tiên tại các khu Yên Lãng, Trương Định, Văn Chương… với khoảng 600-700 căn hộ. Có thể nói đây là dạng kinh doanh nhà đầu tiên do nhà nước thực hiện, rất tiếc sau đó vì chiến tranh đã phải dừng lại.

• Những năm 1986 – 1993 Hà Nội phát triển mạnh thị trường kinh doanh BĐS nhà đất cả bằng việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi nhà và đất trong khuôn viên mà giá trị chủ yếu vẫn quan niệm là giá trị nhà. Giá trị đất được ẩn trong đó và lúc này mới được bán nhà xây thô hoặc nhà hoàn thiện, đất phần lớn do Nhà nước cấp, giao

• Sau năm 1993 đến nay, nhờ có những luật mới (đặc biệt là luật đất đai ban hành ngày 14/7/1993) và nhiều chính sách cơ chế mới trong đó đã công nhận quyền sử dụng đất của người dân đã tạo thuận lợi, thị trường BĐS – nhà đất đã được đà phát triển mạnh, hình thành một thị trường rộng lớn, rất đa dạng với nhiều loại hình kinh doanh và nhiều lọai hình sản phẩm. Từ bán nền nhà có hạ tầng đến bán móng nhà, bán nhà xây thô và bán nhà hoàn thiện. Tài chính cho phát triển kinh doanh nhà được huy động từ nhiều nguồn cá nhân, tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Vì vậy khối lượng nhà đất đưa vào thị trường kinh doanh lên đến hàng chục vạn m2, thuế phí nhà mà thu được từ kinh doanh này lên tới hàng trăm tỷ đồng/ năm. Mặt khác, nền kinh tế nước ta ngày càng phát triển đã làm cho nhu cầu về đất tăng nhanh. Khả năng tài chính tự có của các tầng lớp dân cư là rất lớn. Nhiều người nhanh nhạy về chính sách đất đai sẽ đầu tư vào lĩnh vực nhà đất bởi vì lợi nhuận thu được từ nó là “siêu lợi nhuận”.

 

Tuy nhiên bên cạnh những tích cực mà sự phát triển của thị trường BĐS – nhà đất mang lại cho thành phố vẫn còn tồn tại một số yếu kém như: tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao, thị trường phát triển lộn xộn tự phát, sự mất cân đối quá lớn giữa cung và cầu, thông tin thị trường ít khó tiếp cận. Trong những năm tới mục tiêu phát triển của Hà Nội đó là tăng diện tích bình quân đầu người lên 10 m2/người, mỗi gia đình có nhà ở độc lập, quy mô mỗi căn hộ tối thiểu 2 phòng/ căn hộ, phát triển thêm 5,6 triệu m2 trong đó xây dựng các dự án nhà để bán và cho thuê là 3,5 triệu m2 diện tích nhà ở dành cho cán bộ công nhân viên chức khoảng 30% (1 triệu m2), xây dựng nhà ở cho sinh viên là 100.000 m2, xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung là 100.000 m2, di dời giải toả nhà ở kênh rạch, các khu nhà ổ chuột là 2000 căn hộ (Nguồn: Chương trình phát triển nhà đô thị năm 2001 – 2005), do đó trong tương lai thị trường BĐS – nhà đất sẽ phát triển mạnh.

Chính vì vậy để thúc đẩy và khuyến khích sự phát triển của thị trường BDS – nhà đất việc, đề ra một hệ thống các giải pháp toàn diện và đồng bộ là vấn đề mang tính thời sự và bức xúc.

Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà đất tại Hà Nội