Hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế cả về số lượng, chủng loại và chất lượng

 

Thông thường, hàng hoá trên thị trường bất động sản thường được phân chia thành hai loại: đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong (nhà ở, công trình…). Tuy nhiên, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, giao dịch bất động sản có yếu tố đất đai chỉ là giao dịch QSDĐ.Trong khi đó, nhà và các công trình khác có thể thuộc sở hữu tư nhân. Chính vì vậy, thị trường bất động sản ở nước ta là thị trường giao dịch quyền sở hữu nhà, các công trình khác và giao dịch QSDĐ.

Trên thị trường bất động sản ở nước ta, hàng hoá “quyền sử dụng đất” được hình thành trên cơ sở nhà nước giao và cho thuê đối với các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế. Các tổ chức và cá nhân này có QSDĐ. Giao dịch về đất giữa các tổ chức và cá nhân là giao dịch về QSDĐ. Thựck hiện quy định của Luật đất đai, Nhà nước đã giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất tiến hành đăng ký sử dụng. Trong giai đoạn 1996 – 2000, Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các hộ nông dân, các nông trường, trại trạm; trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (chiếm 17% tổng quỹ đất chuyên dùng cả nước). Lượng đất đai đã được giao hoặc hợp thức hoá quyền sử dụng này đã bước đầu tạo nên lượng hàng hoá nhất định cho thị trường bất động sản, mở ra cơ hội cho những người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất có hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu cho đầu tư phát triển .

Tuy nhiên, hiện nay còn khoảng 7% số đối tượng là 2% số diện tích đất nông nghiệp, 65% số đối tượng và 60% diện tích đất lâm nghiệp, 65% số đối tượng và 75% diện tích đô thị, 52% số đối tượng và 55% diện tích đất ở nông thôn chưa có GCN QSDĐ để đủ điều kiện tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật.

Việc chậm cấp GCN QSDĐ nêu trên là do việc xin cấp GCN gặp nhiều khó khăn, thủ tục rườm rà, tốn kém. Để được cấp GCN QSDĐ, người dân phải làm thủ tục khai báo, xác nhận từ cơ sở lên cấp huyện hoặc tỉnh, đồng thời, phải nộp tiền sử dụng đất với mức nộp là 20% đến 40% tiền sử dụng đất tính trên giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Đối với hàng hoá bất động sản là vật kiến trúc đã xây dựng xong có thể chia thành 4 loại là: nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán; bất động sản công nghiệp (nhà xưởng, kho, mặt bằng sản xuất…); văn phòng cho thuê và khách sạn; bất động sản thương mại (cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thương mại…). Kể từ khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường, thị trường nhà ở phát triển rất sôi động, lượng nhà ở là hàng hóa tăng lên nhanh chóng. Các nguồn cung nhà ở bao gồm: Nhà nước thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xâyd ựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; các cá nhân kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, mặc dù có xu hướng tăng lên (hiện nay, cả ở nước có 701.409.505m2 nhà, trong đó nhà đô thị là 144.492.951m2, nhà ở nông thôn là 556.916.590m2) nhưng lượng nhà ở có chất lượng cao còn chiếm tỷ lệ thấp. Trong quỹ nhà và đất ở này, có một bộ phận được trao đổi, mua bán và chuyển nhượng. Tính đến cuối năm 2000, Nhà nước bán nhà ở cho người đang thuê kèm theo chuyển nhượng QSDĐ với 3.281.260m2, chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế cả về số lượng, chủng loại và chất lượng

Các nhân tố phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản – P2

 

· Sự đa dạng của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản càng phát triển thì càng có nhiều và nhiều loại hình chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản. Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản bao gồm:

+ Cá nhân:

Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem bất động sản để góp vốn liên doanh… Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người mua, người đi thuê…

+ Doanh nghiệp

Các doanh nghiệp tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản cả về phía cung và cầu. Các doanh nghiệp mới thành lập, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc chuyển đổi vị trí sẽ có nhu cầu về mua, đi thuê hoặc nhận vốn góp liên doanh bằng bất động sản, do đó tạo nên cầu về hàng hoá bất động sản trên thị trường. Ngược lại, một số doanh nghiệp nắm giữ bất động sản có nhu cầu bán, cho thuê (hoặc bất động sản đi thuê nhưng muốn thuê lại), góp vốn liên doanh bằng bất động sản sẽ tham gia làm tăng cung trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp còn tham gia trực tiếp vào quá trình phát triển và tạo lập hàng hóa trên thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất… Đây là loại doanh nghiệp tạo ra hàng hóa cho thị trường bất động sản.

+ Nhà nước.

Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường, đồng thời với tư cách là người tham gia trực tiếp vào hoạt động của thị trường bất động sản (vừa là người cung và người cầu bất động sản).

Với tư cách là người quản lý vĩ mô với hoạt động của thị trường bất động sản, Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường. Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển; thực hiện quản lý, giám sát, cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản. Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường bất động sản được thể hiện chủ yếu trên hai mặt: Thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường, đồng thời, thông qua việc quản lý thị trường để có biện pháp điều tiết quan hệ cung – cầu và giá cả, bình ổn thị trường. Ngoài ra, Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản như các chủ thể khác: vừa là người cung, vừa là người cầu bất động sản để thực hiện các chức năng quản lý của Nhà nước của mình.

Các nhân tố phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản – P2

Bài học về tác động của các chính sách điều tiết của Nhà nước

 

Các chính sách tài chính – tiền tệ có ảnh hưởng lớn tới thị trường bất

động sản. Nó có thể khiến cho thị trường nóng lên nhanh chóng rồi lại đột ngột suy giảm.

 

Lãi suất liên bang ở Mỹ giảm khiến cho lãi suất vay thế chấp có điều

chỉnh cũng giảm. Người dân ồ ạt mua nhà bằng các khoản vay thế chấp, đẩy giá nhà lên cao. Khi lãi suất tăng, mức lãi suất điều chỉnh của các khoản vay này cũng vì thế mà tăng theo. Thị trường bất động sản sụt giảm, giá nhà rớt xuống nhanh chóng. Những người đi vay thế chấp mua nhà, nhất là những người vay thế chấp dưới chuẩn không có khả năng trả lãi và thanh toán các khoản nợ đến hạn thì phải đối mặt với nguy cơ bị tịch thu nhà. Như vậy, việc

 

 

cắt giảm lãi suất với mục tiêu phục hồi nền kinh tế đang trên đà suy thoái của

Cục dự trữ liên bang Mỹ đã làm xuất hiện bong bóng bất động sản. Và cũng chính những tác động đến lãi suất với mục tiêu kiềm chế lạm phát thông qua việc tăng lãi suất đã làm vỡ quả “bong bóng” đó. Thị trường bất động sản sau một thời gian bùng nổ đã rơi vào khủng hoảng và để lại những hậu quả nặng nề.

 

Ở Việt Nam, kể từ khi thị trường tín dụng bất động sản phát triển thì

ảnh hưởng của các chính sách tài chính – tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước ngày càng rõ rệt. Trong bối cảnh lạm phát đang ở mức cao như hiện nay, việc kiềm chế lạm phát là một điều thiết yếu. Tuy nhiên, cũng cần nhìn từ bài học của Mỹ để thấy rằng, bất kỳ một sự tác động nào của Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong ngắn hạn cũng như dài hạn. Do đó, cần phải tính đến các khả năng có thể xảy ra đối với thị trường khi đưa ra các biện pháp can thiệp.

Bài học về tác động của các chính sách điều tiết của Nhà nước

Diễn biến bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2005 - 2008

 

Sự phục hồi của nền kinh tế Mỹ cùng với nguy cơ lạm phát gia tăng từ

những yếu tố cung cầu đã dẫn tới sự e ngại trong tâm lý một số người dân do người Mỹ có thói quen chi tiêu rất nhiều cho tiêu dùng. Do đó, Cục dự trữ liên bang Mỹ đã quyết định tăng lãi suất trở lại, đến tháng 8/2005, lãi suất liên ngân hàng định hướng của Mỹ đạt mức 3,75% và dự kiến sẽ còn tiếp tục tăng nên không còn là mức lãi suất hấp dẫn với những người mua nhà. Cơn sốt nhà tạm dừng lại. Bong bóng nhà đất bắt đầu xì hơi, kéo theo đó là sự sụt giảm liên tục ở nhiều nơi trên đất Mỹ.

 

 

Về giá nhà

 

Giá nhà vào những tháng cuối năm 2005 vẫn tăng nhưng với tốc độ

chậm lại. Giá trung bình những căn nhà đang sử dụng vào tháng 12/2005 là 211,000 USD, tăng 10,5% so với cùng kỳ năm 2004. Sang năm 2006, giá vẫn tăng nhưng ở mức thấp hơn và có dấu hiệu chững lại.

 

 

Từ biểu đồ trên, ta có thể thấy thị trường gần như đóng băng vào năm

2006. Giá tăng rất ít trong 3 qu‎ý đầu. Mức giá trung bình của các căn nhà đang sử dụng dao động xung quanh mức 221,900 USD, tăng 5% so với năm 2005. Trong đó, giá cao nhất nằm ở khu vực phía Đông với 342,700 USD, tăng 2,1% so với năm 2005 (năm 2005 là 335,300 USD). Tuy nhiên, đến cuối năm 2006, thị trường đã có biểu hiện xuống dốc. Chỉ số S/P500 về giá nhà quốc gia đã giảm 2,89 điểm từ 189,9 quý 3 xuống còn 187,31 vào quý 4 năm 2006. Lần đầu tiên trong vòng 10 năm, giá nhà ở San Diego năm 2006 giảm

1% so với năm 2005. Diễn biến thị trường khá phức tạp, giá tăng và giảm

khác nhau ở một số khu vực. Những khu vực trước đây giá tăng nhiều thì bây giờ cũng giảm nhiều, nơi nào giá tăng ít thì cũng giảm ít.

 

Năm 2007, giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng là 219,000

USD, giảm 1,5% so với năm 2006. Đặc biệt, tháng 12 năm 2007, giá nhà chỉ còn 207,000 USD, giảm tới 6% so với cùng kỳ năm 2006. Còn giá của những

căn nhà mới xây là 241,000, giảm 2,2%. [44]

 

Năm 2008, thị trường nhà đất của Mỹ vẫn tiếp tục những đợt sụt giá

liên tiếp trong tháng 1 và tháng 2 với mức giá 199,700 USD và 195,600 USD cho một căn nhà đang sử dụng. Tuy nhiên, vào tháng 3 năm 2008, mức giá

 

này đã tăng lên 200,700 USD. Đây là kết quả của những biện pháp cực mạnh

của FED nhằm cứu thị trường bất động sản đang trên đà suy thoái.

 

Về khối lượng giao dịch

 

Kể từ qúy‎4 năm 2005, thị trường đã có dấu hiệu chững lại. Năm 2006,

trong khi giá nhà, đất tại nhiều nước tăng cao thì thị trường bất động sản ở Mỹ lại khá trầm lắng. Số nhà mới xây trong tháng 2 năm 2006 giảm tới 4% so với tháng 1, từ 882,000 nhà xuống còn 848,000 nhà, đây là mức giảm mạnh

nhất trong 6 năm qua.

 

Số lượng giao dịch trung bình của các căn nhà mới xây là 1,051,000

căn/tháng, giảm 18,08%, của các căn nhà đang sử dụng cũng giảm 8,45%. Đặc biệt, ở khu vực Arizona, một trong những khu vực từng được coi là điểm nóng, số lượng nhà rao bán là trên 50,000, tuy nhiên, trong số đó, gần một nửa vẫn chưa bán được.

Doanh số bán nhà mới tại khu vực Đông bắc Mỹ giảm mạnh nhất với

26,8% và khu vực miền Nam giảm 7%. Số lượng giao dịch nhà đang sử dụng tháng 7 năm 2006 là 6,33 triệu, giảm 4,1 % so với tháng 6/2006 và 11,2% so với tháng 7/2005. Tháng 8/2006, chỉ số xây dựng nhà của Mỹ giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm 2005.

 

Năm 2007 tiếp tục một năm thị trường đi xuống, với số lượng giao dịch

các căn nhà mới xây trong một tháng giảm kỷ lục với 26,17%, từ 1,283,000 xuống còn 776,000 căn, các căn nhà đã xây cũng giảm tới 12,75%, từ 7,076,000 xuống còn 5,652,000.

 

Tháng 12 năm 2007, theo quán tính xuống dốc của thị trường bất động

sản, khối lượng giao dịch và giá nhà đều giảm nhanh. Theo số liệu của NAR,

 

số lượng giao dịch các căn nhà đang sử dụng là 4,910,000 căn, trong đó, cao

nhất là khu vực phía Nam với 1,960,000 căn và thấp nhất là khu vực phía Đông Bắc với 840,000 căn.

 

Năm 2008 lại tiếp tục đánh dấu sự xuống dốc trong thị trường nhà đất ở

Mỹ khi khối lượng giao dịch liên tục giảm xuống. Số lượng giao dịch nhà đang sử dụng tiếp tục giảm trong tháng 1 với 4,890,000 căn. Tuy nhiên, sang tháng 2, số lượng này lại tăng lên ở mức 5,030,000, tháng 3 lại giảm xuống 4,930,000, khối lượng giao dịch vẫn tập trung nhiều nhất ở khu vực phía Nam [54]. Thị trường bất động sản đầu năm 2008 diễn biến thay đổi như vậy là do đang bắt đầu có những phản ứng trước các biện pháp của FED .

 

* Nhận xét: Trong giai đoạn 2001-3/2008, mặc dù thị trường bất động

sản diễn biến khá phức tạp và khác nhau ở một số khu vực nhưng nhìn chung vẫn thể hiện một sự bất ổn định bao trùm lên toàn bộ thị trường. Giá nhà được đẩy lên cao với những cơn sốt điển hình từ năm 2001 – 2005, sau đó, thị trường diễn biến khá trầm lắng và rơi vào khủng hoảng vào thời gian 2005 -

3/2008.

Diễn biến bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2005 - 2008

Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa

 

Theo định nghĩa của kinh tế học cổ điển, để của cải nói chung trở thành

hàng hóa thì xã hội phải có sự phân công lao động đến một mức độ nhất định, đồng thời phải có sự cách biệt tương đối giữa các chủ thể sản xuất. Đối với những hàng hóa đặc biệt thì phải có những điều kiện đặc biệt.

 

BĐS sẽ trở thành hàng hóa và là một hàng hóa đặc biệt nếu nó hội tụ

các điều kiện sau:

 

- BĐS phải là sản phẩm của lao động do con người bỏ công sức khai

phá, giữ gìn.

 

 

- BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải

có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà

nước và không gây ô nhiễm môi trường¼

 

- Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho

thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị trường và sự quản lý của Nhà nước.

 

- Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về BĐS tại một địa bàn

nhất định, trong một thời gian nhất định.

 

- Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho

chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị trường. Các quyền này đôc lập với các tính vật chất của BĐS. Khái niệm này nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình, tổ chức để các quyền liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.

 

Tuy nhiên, các cách hiểu trên đều có một điểm chung khái quát về thị

trường BĐS, đó là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện

 

thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Cụ thể hơn, đó là tổng hòa các quan

hệ trao đổi hàng hóa BĐS (các quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu về BĐS) và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS. Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường BĐS và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS, đó là thị trường nhà đất vì trong thị trường BĐS, thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt nhất và vận hành sôi động nhất. Thị trường nhà đất được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Quá trình trao đổi quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.

 

Trong thị trường bất động sản tồn tại hai hình thức kinh doanh. Đó là

kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản:

 

- Kinh doanh bất động sản: Theo định nghĩa của Luật Kinh doanh BĐS

Việt Nam thì: “Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.” [7] Các đối tượng thực hiện hoạt động này là các nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ phát triển BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền,

đất, công nghệ¼

 

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: “Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt

động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS”. [7] Tham gia vào hoạt động này có các công ty tư vấn đầu tư, các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lý BĐS, các đại lý

marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán¼

 

Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa

Thực trạng gắn kết giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản – P2

2.3.3.3 Giao dịch thứ cấp bất động sản còn gặp nhiều vướng mắc

Hiện nay, khi có nhu cầu về vốn, các nhà đầu tư thường dùng bất động sản để cầm

cố và thế chấp. Mặc dù việc cầm cố, thế chấp bất động sản đã có nhiều cải tiến, tuy nhiên vẫn còn nhiều vướng mắc về thủ tục, từ thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo, công chứng đến việc xác định giá trị tài sản thế chấp, cầm cố. Do đó, nguồn lực tài chính từ thị trường vốn để đầu tư vào bất động sản còn diễn ra rất chậm chạp làm cho các nhà đầu tư bất động sản mất đi rất nhiều cơ hội đầu tư. Bên cạnh đó, việc phát mãi các tài sản này gặp rất nhiều khó khăn về thủ tục hành chính, làm cho nguồn cung tín dụng của các trung gian tài chính cho các giao dịch bất động sản bị hạn chế và chậm chạp hơn. Ngoài ra, các bất động sản được cầm cố và thế chấp ở các tổ chức tín dụng không có tính thanh khoản do chưa được chứng khoán hóa. Nếu các tài sản này được chứng khoán hóa thì các tổ chức tín dụng sẽ có

 

- 28 -

 

 

 

một lượng vốn lớn để phục vụ cho các nhà đầu tư, chứ không chờ đến lúc thu hồi được

lượng tín dụng đã cho vay. Điều đó cho thấy, sự luân chuyển bất động sản từ tổ chức này đến tổ chức khác hay từ nhà đầu tư này đến nhà đầu tư khác trên thị trường tài chính còn gặp vướng mắc do thủ tục giao dịch và phát mãi bất động sản, đồng thời công cụ tài chính hỗ trợ chuyển nhượng bất động sản chưa được đa dạng hóa.

2.3.3.4 Nguồn vốn cho giao dịch và đầu tư bất động sản chưa được đáp ứng

Hiện nay, kênh tín dụng chính thức cho giao dịch và đầu tư bất động sản chủ yếu là

từ các tổ chức tín dụng trong nước. Tuy nhiên, kênh tín dụng này còn rất hạn chế, đặc biệt, đối với những dự án đầu tư lớn, các tổ chức tín dụng phải phối hợp mới có khả năng đáp ứng được một phần vốn cho các nhà đầu tư. Theo tính toán sơ bộ, chi phí xây dựng một đô thị như Phú Mỹ Hưng cần khoảng 8.6 triệu USD/ha. Như vậy tổng chi phí để xây dựng khu dân cư 20 ha khang trang khoảng trên 150 triệu USD. Đây là số tiền khá lớn đối với nguồn lực đầu tư của một doanh nghiệp hay một ngân hàng Việt Nam hiện nay.

2.3.3.5 Thời hạn tín dụng của thị trường vốn chưa tương xứng với thời hạn hoạt động

đầu tư kinh doanh bất động sản

Tất cả các nhà đầu tư bất động sản đều ý thức rằng, việc xây dựng chung cư, nhà

cho thuê, nhà trả góp là việc làm rất cần thiết, giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân thành phố. Tuy nhiên, khi xây dựng nhà cho thuê, nhà trả góp cho người dân (đặc biệt là người có thu nhập thấp) thì cần từ 20 đến 30 năm mới thu hồi được vốn. Do đó, nhà đầu tư rất cần nguồn tín dụng dài hạn để đầu tư kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, hiện nay, tín dụng trung – dài hạn trong các tổ chức tín dụng rất hạn chế. Các tổ chức tín dụng phải sử dụng khoảng 30% tín dụng ngắn hạn để cho vay trung – dài hạn cho nền kinh tế. Vì vậy, các nhà đầu tư bất động sản thường rất bị động trong việc vay vốn để đầu tư kinh doanh bất động sản. Vì vậy, các nhà đầu tư bất động sản thường rất bị động trong việc vay vốn để đầu tư kinh doanh bất động sản. Vì vậy, tín dụng của thị trường vốn chưa đáp ứng được điều kiện tín dụng về bất động sản.

Thực trạng này cho thấy, vai trò của thị trường vốn đối với thị trường bất động sản còn mờ nhạt, chưa đáp ứng được nhu cầu về vốn, về tính thanh khoản cho việc đầu tư vào bất động sản của các nhà đầu tư.

 

Thực trạng gắn kết giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản – P2

Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản

1.1.2.1 Cấp độ sơ khởi

Đây là giai đoạn mà tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này

chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.

1.1.2.2 Cấp độ tập trung hóa

Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất

đai, hạn chế về năng lực xây dựng không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.

1.1.2.3 Cấp độ tiền tệ hóa

Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp

phát triển bất động sản, do hạn chế về các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động sản cho đến khi được bán ra trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.

1.1.2.4 Cấp độ tài chính hóa

Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do

những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Trong cấp độ này, các thể chế tài chính. Các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thịt trường bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã được chứng khoán hóa với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là biện pháp “mạnh tay”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay thị trường bất động sản cũng đã ở cấp độ tài

 

 

 

 

chính hóa. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hóa thị trường

bất động sản.

Trong mỗi cấp độ phát triển thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi. Chẳng hạn như thị trường bất động sản nước Mỹ trong khoảng một thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường bất động sản nước Nhật từ năm 1956 đến nay đã trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị truờng bất động sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ giao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng phi mã trong hai năm 1992,1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.

 

Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản